借地権を活用したアパート経営

 

借地権を有効活用したいという需要が高まっています

 

 

私達の元に来る相談の多くに、借地権の有効活用があります。借地権付建物を相続で親から受け継いだのですが、相談者は既に都心にマンションを購入して住んでいるため、相続した借地権をどうにか有効活用できないかという相談です。借地の立地が良い場合、アパート経営を考える借地権者も多くいらっしゃいます。

 

親から相続した実家が借地権付建物だった場合にしばしば生じる問題です。相続人も既にご自身で購入されたマンションに生活の拠点があり、家族のライフスタイルもそれぞれ構築されているため、今更実家のある場所に引っ越すことができません。

 

また、借地が賃貸ニーズのある立地である場合、マンションやアパート経営を検討される借地権者も大勢いらっしゃいます。居住用建物(自宅)をアパートに建て替えることが可能かどうか、よく確認する必要があります。

 

 

 

【確認するべきポイント】

 

1. 旧借地法では建物の建て替えを制限する条文はなく、契約上特段の定めがなければ自由に新しい建物を建築できます

 

2. 「建て替え」や「増改築禁止」の特約があれば地主の承諾を得なければなりません。「用途」も明記されていれば地主の用途変更承諾が必要です。土地賃貸借契約書を確認しましょう。

 

3. 地主との良好な関係を続けるためにも法的に必要がなくても変更事項は報告して承諾を得るようにしましょう。

 

 

 

ポイント1「旧借地法では建物の建て替えを制限する条文はなく、契約上特段の定めがなければ自由に新しい建物を建築できます」

 

契約ごとに詳細を確認する必要はありますが、前提として旧借地法においては建物の建て替えについて借地権者は地主の承諾を得る必要はないものとされています。また、建替えについて地主が遅滞なく異議を述べなかった場合には、堅固な建物の場合には30年、非堅固な建物の場合でも20年、借地期間が延長されます(借地法第7条)。

 

ただし、借地契約書にて定められている事項は必ず守る必要がありますので、よく確認しましょう。

 

 

 

ポイント2「『建て替え』や『増改築禁止』の特約があれば地主の承諾を得なければなりません。また、『用途』も明記されていれば変更承諾が必要です。土地賃貸借契約書を確認しましょう。」

 

土地賃貸借契約書を確認してみましょう。建物の構造(木造・鉄骨造・RC造・・・)や用途(住居・店舗・賃貸建物・・・)が記載されていたり、増改築禁止の特約が規定されていたりしませんか?その内容と違う建物を建てようとしたりする場合には、協議の上、地主の許可を受けなければなりませんね。このときに「地主に承諾料を支払う」という規定があるかもしれません。なくとも協議の中で承諾料支払いが条件にあがるかもしれません。

 

木造⇒RC造、住居⇒賃貸建物の変更についても地主の承諾を得なければなりません。

 

どうしてもこれらの承諾を地主から得られない場合には「地主の承諾に代わる裁判所の許可」を得ることも検討できるかもしれませんが、今後の関係を考えると決して好ましいことではないでしょう。

 

 

 

ポイント3「 地主との良好な関係を続けるためにも、法的に必要がなくても変更になる事項は事前に報告して承諾を得るようにしましょう。」

 

地主との土地賃貸借契約は数十年にわたる非常に期間の長い契約です。日頃からしっかりとコミュニケーションをとって、円満な関係を保ちましょう。

 

実務的にも借地人の建物建築の際、金融機関融資を利用しようとすると、金融機関から「土地上の建物に抵当権をつけることについての地主の承諾書」の提出を求められると思います。地主との関係が悪いとこの承諾を得られず、その結果、借地人が融資を利用できないという事態になったりしますので、極力良い関係を保ちましょう。

 

 

以上が、借地においてアパート経営を検討していらっしゃる相談者へのアドバイスとなります。

 

毎回アドバイスさせていただいている内容ですが、借地契約書(土地賃貸借契約書)の内容をよく確認することと、地主とコミュニケーションを取ることについては最も大切なポイントです。

 

日頃の行いも大いに影響してきます。地主と良好な関係であれば、住宅としての用途の借地を活用してアパート経営が可能になるかもしれません。借地権問題ドットコムでは、借地の有効活用についてのアドバイスも行っています。お気軽にご相談ください。

 

 

タップで電話がかかります

  • TEL0120-12-3456
  • アポイント申込み
  • 借地権・底地の買取査定サービス
  • 借地権を活用したアパート経営
  • 借地権付きの物件を購入したい
  • 借地権を取り戻したい
  • 承諾料・更新料の相場
  • 底地を買いたい
  • 借地権が競売になったら
  • プロが教える借地権コラム