はじめに
借地権と聞いて、その内容をはじめからご存知の方はあまりいないのではないでしょうか？
とはいえ、レンタカーやＣＤなどを「借りる」ということは日常生活においてもよくある行為です。
基本的に、借地権は土地を「借りる」という行為ですので、そのイメージは付きやすいのですが、
レンタカーやＣＤとは違い、借りた土地に自分の家を建てるため、多額の資金がかかり、使う期間も長いものであるため、借地権は借地借家法という法律で定められています。
このため、先のレンタカーやＣＤを借りた際とは異なるルールとなります。ここではその内容について簡単に説明をさせて頂きます。
借地権とは
通常、家を建てようと思った際には、自分が購入などして所有している土地の上に自分が所有する建物を建築します。
しかし、土地を購入するほどの資金がない場合や、欲しいと思っているエリアに土地がない場合に、他人の土地を借りて建物を建てることがあります。
この際、土地を借りて建物を建て、利用する権利（＝借地権）を所有している人を「借地権者」、土地を利用する権利は貸しているが、土地そのものを所有する権利（＝底地権）を持つ人を「借地権設定者（＝地主）」といいます。
つまり、借地権とは、単に「土地を借りること」ではなく、建物を所有する目的で他人の持っている土地を借りて利用する権利のことです。
旧法と新法の違い
借地権についての問題で重要になるのが、その借地権が平成4年8月1日以前に成立しているか、平成4年8月1日以降に成立しているかです。
これは平成4年8月1日に借地借家法が改正されたためで、改正された借地借家法は「新法」、それ以前の契約は「旧借家法」として区別されています。
2つの大きな違いとして、新法では「定期借地権(一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権）」が制定されたことがあります。
また、旧法では借地権者に権利の重きを置いたことも多く、それゆえに地主が土地を返してもらえないことがあるため、改正された背景もあるようとされています。
ご自身が契約している借地権契約はいつ締結したものであるかをぜひ一度ご確認ください。
借地権・底地権単独の評価は低い
借地権・底地権の価値を知るための一つの指標として「路線価」というものがあります。
この路線価というのは相続税や贈与税を計算する際に使われる指標で、毎年8月に国税局が発表しています。
ここで路線価図をみると「借地権割合」というものが記号で記載されており、土地上に建物が建っていて、借地権が設定されている土地(底地)の評価をする場合には、この割合を使えば、借地権・底地権の価格を算定できます。
この算定方法は、財産評価基準による評価と言われ、相続税や贈与税を計算する場合に用いられます。
例えば、路線価図は1㎡あたりの路線価を表示しており、単価は千円です。
・路線価が420千円で、
・借地権割合が70％であれば、
420千円×70％＝294千円
となり、これが借地権の目安の評価となります。
底地の計算は土地の価格から借地権を引いたものになり、420千円－294千円＝126千円となります。
相続税や贈与税を計算するときの評価価格は、上記の財産評価基準に基づいて評価されますが、実際のマーケットでは更に安い金額になるのが一般的です。
地主・借地人のメリット・デメリット
借地権は借地権者と借地権設定者（＝地主）の双方が納得し良好な関係性が築けていれば、非常に安定した、お互いにとってメリットがある契約です。
しかし、その特徴として一度契約してしまうと契約期間が長く、契約の解除も簡単に行うことはできないため、一度でも問題が発生してしまうと、その解決には多くの時間や労力、金銭を要す可能性のある契約でもあります。
借地権設定者（＝地主）と借地人のメリット・デメリットについては、下記の図を参考にしてください。
借地権問題＝大都市の問題
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借地権は土地を所有できない際に土地を借りて、その上に建物を建てるという権利であるため、土地の値段が比較的安い地方都市では少なく、大都市に偏った問題といえます。
統計局が発表した平成25年度の住宅・土地統計調査の結果の概要によると、土地の所有率についても富山県が71.9％と最も高く，次いで秋田県及び山形県（共に71.1％），長野県(69.3％）,新潟県(67.2％）となっています。
これに対し，最も所有率の低いのは東京都の29.3％、次いで沖縄県（36.9％）、大阪府（40.2％）、神奈川県（43.9％）など大都市のある都道府県となっています。
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統計局 平成25年住宅・土地統計調査より
契約更新、建て替え、第三者譲渡などがトラブルの発生時期
借地権に関するトラブルが発生するタイミングとして多いものは更新時期や建て替え、譲渡などお金が絡む時です。
また、通常であれば問題とならないようなことでも、借地権は一度契約してしまうと契約期間が長く簡単には契約の解除ができないため、今までの借地人、地主との人間関係や過去の経緯が絡むと複雑な問題になることがあります。
一度複雑な問題となってしまった場合は、当事者同士ではなかなか問題が解決しないことがありますので、その際には借地権問題.comにぜひご相談ください。
