借地契約が終了するとき

借地契約は契約期間中でも終了できる

借地権はその種類に関係なく、契約期間中でも地主借地権者双方が合意すれば解約が可能です。

しかし「借地権とは」で説明した通り、普通借地権の場合は契約期間が満了になっても借地権者が土地を利用し続ける意思がある限りは原則として更新されます。この場合に契約を終了するには、地主が遅滞なく契約更新に対する異議を述べて、その異議に正当事由があることを証明する必要があります。異議を申し立てたとしても、必ずしも契約を終了できるというわけではありません。

また、地代の不払いがあると、地主は契約期間満了を待たずに契約を解除して終了させることができることがあります。もっとも、借地契約では、少なくとも6ヶ月~1年程度の不払いがないと解除の効果までは認められないことが多いようです。

 

 

更新の異議申し立てがあった場合

地主が更新に異議を述べた場合、契約が終了するか否かについては。いわゆる「正当事由」があるかによって最終的には裁判所によって判断されることになります。ここでいう「正当事由」があるかどうかは、地主及び借地権者の土地の使用を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、地主の立退料支払の申出等の事情を考慮して判断されるものとされています。

この「正当事由」の考慮要素の中で最も重要なものは、「その土地を今後利用する必要がある」という点です。これに関して、より具体的な土地利用計画やその土地ではなくてはならない理由について、金銭的事情や家庭の事情、生活をする上での利便性など、できる限り多面的に証明することが重要です。

そのほか、地代の支払い状況や土地が用法に従った利用がなされていたか、それらの違反等により地主借地権者の間での信頼関係は破壊されていたかという点や、建物の利用頻度・用途・規模などから土地が有効利用されていたかどうか等を判断します。

 

「正当事由」の考慮要素の一つとされている立退料の金額はケース場ケースですが、借地権価格や建物の価格だけでなく、移転の際にかかる費用や、店舗だった場合は移転期間の営業補償など、立ち退きによって借地権者に発生する様々な経済的損失を考慮して判断されることが多いといえます。

 

契約終了時、土地に建っている建物はどうするのか?

借地契約が終了しても、当然ですが土地には建物が残ります。また、建物は解体するにも多大な費用がかかるため、その建物をどうするのか、費用は誰が負担するのかという点は契約終了の際の大きな問題のひとつです。これについては契約がどのようにして終了に至ったのかによって変動します。

まず、双方が合意して解約に至る場合、基本として借地権者が土地を借りたときの状態に原状復帰させる必要があり、建物の解体等についても借地権者が責任を持つこととされています。しかしこれはあくまでも基本の考えであり、解約を検討する際に建物について双方でよく協議し、どのようにするかを決定する必要があります。

定期借地権の期間満了や地代の不払いによる契約解除の場合は建物についての協議をする必要はなく、借地権者が建物を解体した状態で土地を返還します。

問題は地主が契約更新に異議を述べて契約を終了した場合で、この際に借地権者は「建物買取請求権」という権利を有します。これは、借地権者が建物を地主に時価で買い取るように請求できる権利で、地主は原則としてこれを拒否することはできません。そのため、地主は契約終了の際に建物を借地権者から買い取り、その上で解体を望む場合は費用を負担する必要があります。この場合の「時価」ついては、建物の状態・築年数・建築費用等と、場所的利益を考慮して判断されます。

また、借地権者が無断で借地権を別の誰かに譲渡して契約を解除するに至った場合でも、借地権を譲り受けた人は地主に対して建物買取請求権を行使することが可能です。

 

 

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