借地権の登記

借地権の登記方法

「借地権の登記」を行う場合、借地契約を締結している土地の全部事項証明書の権利部(乙区)に、借地権の項目を記載するというのが1つ目の方法です。

しかし、これには地主借地権者が共同でその手続きを行う必要がある上、地主が所有している「土地の登記」に借地権に関する事項を記載する形式となります。

地主にとっては手間のかかる手続きですが、実際には地主が所有している土地に「借地権の登記」をしなくてはならないという義務はないため、通常は借地権の登記に対して協力的ではありません。

そのため法律上では、借地権者が自己所有の建物に対して「建物の登記」を行えば、それを借地権の登記に代わるものとして認められています。この建物の登記を行うことで、借地権者は借地権を第三者に対抗できるようになり、例えば地主が底地を売却したとても、借地権者は借地権を主張することが可能です。

逆に考えると、借地上の建物の登記を怠っていると、底地が売却された場合に借地権を主張できなくなってしまうため、建物の登記は必ず行うようにしましょう。

借地権において登記が必要なタイミング

借地契約を締結された土地やその土地上の建物において、登記をする必要があるのはどんな時なのか見ていきましょう。

①借地契約を締結したとき

まず、最初に借地契約を締結し、その土地上に新しく建物を建てた際に借地権者はその建物の登記を行います。

建物を新しく建てた場合には、まず建物の表題登記を土地家屋調査士に依頼して行い、表題登記を行った後、建物の所有権保存登記を司法書士に依頼して行います。

②借地権が売買されたとき

借地権者が借地権を売却し、借地権者が変わる場合にも登記が必要です。

なお、借地権を売買することは「建物」を売買することを意味します。つまり、建物に「借地権」が付随してくる形になります。建物を抜きにして借地権のみを売買することはできませんので注意をしましょう。例え借地権を売却する相手が地主であっても例外はありませんので覚えておきましょう。

借地権付き建物を第三者に売却する場合、借地権者から第三者に建物所有権移転の登記を行います。この手続きは建物を中古で購入したときと同様ですが、借地権を第三者に売却するには地主の承諾が必要です。

地主に借地権付き建物を売却する場合も手続きは同様で、この際には土地と建物の所有者が地主で同一となるため、借地権は消滅します。

もしくは、地主が建物を壊して土地を利用する場合には、所有権移転登記の代わりに建物の滅失登記を行います。なお、滅失登記の場合は表題部を消す手続きとなりますので、司法書士ではなく土地家屋調査士に依頼して行います。

③底地が売却されたとき

地主が底地を売却し、底地の所有者が変わる場合も同様です。

地主が第三者に底地を売却した場合には土地の所有権移転登記を行います。

これにより、例えば万が一それまでと違う人物から突然地代の請求をされ、元々の地主と連絡がつかないような場合でも、全部事項証明書を確認して底地の所有権移転が行われていることが確認できれば、底地の売却により地主が変わったと判断することが可能です。

また、地主が底地を借地権者に売却した場合は、土地の所有権移転登記の結果、建物と土地の所有者が同一となるので借地権が消滅します。

④底地と借地権が同時に売買されたとき

地主借地権者が協議により、借地契約を終了しその土地を共同で売買する場合も想定されます。

この場合、土地・建物両方の所有権が同時に第三者に移転し、土地と建物の所有権が同一となりますので、借地権は消滅します。

もしくは、②の地主に借地権を売却した時と同様、第三者が建物は不要な場合は建物の所有権移転登記は行わず、代わりに建物の滅失登記を行うことができます。

⑤底地・借地権を相続するとき

底地権者や借地権者の所有者が死亡し、相続が発生した場合、土地や建物の相続登記が必要となります。

なお、借地権を相続する場合には地主の承諾は不要ですが、法的な相続人(子供、親、その他の直系尊属、兄弟姉妹、配偶者)以外が継承する場合は「贈与」となります。贈与は相続ではなく「売却」扱いとなり、②と同様に手続きの際に地主の承諾書が必要となりますので注意しましょう。

タップで電話がかかります

  • TEL0120-12-3456
  • アポイント申込み
  • 借地権・底地の買取査定サービス
  • 借地権を活用したアパート経営
  • 借地権付きの物件を購入したい
  • 借地権を取り戻したい
  • 承諾料・更新料の相場
  • 底地を買いたい
  • 借地権が競売になったら
  • プロが教える借地権コラム