借地権に関する登記簿の見方

登記簿の構成

登記簿の構成は土地・建物どちらも上から ①表題部 ②権利部(甲区) ③権利部(乙区)の順に記載されています。

それぞれの特徴として、 ①表題部 には、それがどこにあるものなのか、面積が何㎡なのか、建物の場合はどんな構造なのかなど、その土地や建物自体の現況が記載されています。土地や建物の「戸籍」にあたる部分だと考えるとわかりやすいでしょう。

表題部の下にある②権利部(甲区) は、その土地や建物の所有権に関する事項が記載されています。この欄を見れば、現在その土地や建物を所有しているのが誰なのかがわかります。

それだけではなく、いつ、どのような目的や経緯(「売買」や「相続」など)で登記がなされ、その人はどのようにして所有権を得たのかなど、所有権に関する詳細な情報が記載されています。また、現在だけではなく、過去の所有者についても遡って調べることが可能です。

③権利部「乙区」 は、その土地や建物に関する所有権以外の権利について記載されています。

この欄に最もよく記載されるものは「抵当権」です。土地や建物に抵当権が設定されている場合は、その詳細を必ず記載しなければなりません。また、土地に対して「借地権の登記」を行う場合にもこの権利部(乙区)に土地賃借権地上権として記載がなされます。

なお、建物の登記簿において、表題部のみで権利部の記載がないものありますが、表題部のみでも建物の登記としては認められます。しかし、所有権を主張するという意味合いでは、基本的に権利の登記も行うことをお勧めします。また、抵当権を設定する場合には権利部(乙区)の記載が必要なため、必然的に所有権の登記も行うこととなります。

登記簿の見方

登記簿の見方の基本として、上から順に記載していき、新しい情報はその下に追記していくという形式です。そのため、一番下にある情報が、最も新しい「現在の情報」ということとなります。

実際の登記簿サンプルを元に、登記簿の見方について説明します。

① 表題部

まず、資料Ⅰの土地の登記簿の表題部を見ると、その土地が渋谷区△△二丁目47番5に所在しているもので、現在の地積は278.54㎡であることがわかります。

その上に657.87㎡と記載がありますが、このように下線が入っているものは抹消事項であり、現在は存在しないものとして扱われます。これについては、一番右の「原因及びその日付」の項目にある通り、元々657.87㎡あった土地を、昭和63年5月17日に47番6に分筆(=土地の分割)が行われ、現在は2つに分かれたうちの278.54㎡が47番5の地積であるということになるのです。

次に、資料Ⅱの建物の登記簿の表題部では、その所在地に加え、建物の種類が居宅であること、構造や床面積、新築された日付を確認することができます。

所有者欄に記載されている住所には下線がなされており、抹消事項とされています。これは権利部甲区に所有権保存の登記がなされると登記官により抹消されるためです。なお、現在の住所は後で出てくる②権利部(甲区)の権利者その他の事項に記載されています。

② 権利部(甲区)

資料Ⅰを見ると、平成2年9月27日に、田中太郎さんが売買によって所有権移転の手続きを行っていますが、その後平成8年9月9日に二郎さんと花子さんの二人に二分の一に相続がなされています。

その二人が平成25年1月23日に株式会社イミテーションに対して売買を行っているため、現在の土地の所有者は株式会社イミテーションということがわかります。

資料Ⅱの権利部(甲区)では、山田隆さんが平成6年4月4日に所有権保存登記を行ったことが記載されています。

なお所有権の登記については、元々存在していた土地や建物の所有者が変わった場合は「移転」、新築の建物などその不動産自体が新しくできた場合は「保存」となります。土地に関しては元々存在していた場合がほとんどなので、基本的には全て所有権「移転」の登記となります。

③権利部(乙区)

資料Ⅰには権利部(乙区)に抵当権設定の旨の記載がありますが、これは現在の土地の所有者である株式会社イミテーションが土地を取得・登記した際、同時に抵当権を設定したということです。そのため、株式会社イミテーションが土地の所有権移転登記を行った日付と、抵当権設定の日付は同一となっています。

なお、抵当権設定の際、債権額や債務者の情報は必須ですが、利息等の任意項目については抵当権設定契約書の内容に基づいて登記します。

また、担保になっているものが複数ある場合には「共同担保目録」が権利部(乙区)の下に作成されます。共同担保目録では、たとえば土地と建物など、担保となっている不動産を全て確認することが可能です。

借地契約が締結されている場合

今回の資料Ⅰ、資料Ⅱを照らし合わせると、現在の土地の所有者は株式会社イミテーションなのに対し、建物の所有者は山田隆さんとなっています。このように、登記簿上で土地と建物の所有者が異なっている場合に、借地契約が締結されている可能性が高いと推測することができます。

借地契約が締結されている場合、権利部(乙区)に土地賃借権の登記を行うこともできますが、賃借権登記には地主が協力しないといけないため、通常は土地賃借権の登記を行うことは困難です。しかしながら、借地権者が建物の登記を行っていれば借地権があることを主張することが可能です。

また、山田隆さんが建物の所有権保存登記を行ったのが平成6年であることを考えると、その当時土地の所有者であった田中太郎さんが最初に借地契約を締結した人物だということも判断することができます。

このように、土地や建物の登記簿を照らし合わせることにより、より多くの情報を得ることも可能になるのです。

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