不動産登記の基本

不動産登記とは?

「不動産登記」とは、国の機関である法務局によって土地や建物を管理する制度です。

不動産登記には、不動産の現況と権利関係が記録されています。その土地や建物が誰の所有物かということだけでなく、その土地や建物が現在に至るまでどのような経緯をたどってきたのか、担保はついているのかなどの情報も記録しています。

このような不動産登記の記録は、「登記簿」として法務局に保管されています。法務局は、各都道府県にある本局の他に、支局や出張所があり、登記の確認が必要な場合に登記所を利用します。

平成7年以前はすべての法務局、支局、出張所に登記簿のコピーを保管し、登記記録が必要な場合にはその部分を印刷し「登記簿謄本」として発行していました。

しかし、平成8年以降はすべての登記記録をコンピューター化して保管するようになったため、「登記簿謄本」ではなく「全部事項証明書」として、登記記録を発行するようになっています。

なお、全部事項証明書にはコンピューター化された平成8年前後からの記録がすべて記載されています。それ以前の記録に関しては、法務局に保管されている場合があるので、必要な場合は直接確認してみましょう。

登記の必要性

登記を行うこと自体は、法律上の義務ではありません。

しかし、登記は一般公開されており、誰でも土地や建物の登記情報を確認することができます。このことを考えると、目に見えない「権利」というものを他人に主張する上で、不動産登記を行うということは非常に重要な役割を果たしていると考えられます。

また、借地権付きの建物の場合は、その建物の登記を行うこと自体が借地権の登記と同等な効力を有します。これにより、底地が第三者に売買された際でも借地権を対抗することができるため、建物の登記は必ず行いましょう。

借地権以外でも、その土地や建物が自分の所有物であるということを主張するためには登記が必要となります。登記は自分の土地や建物、権利を守る上で非常に重要なものですので、土地や建物を取得した際には速やかに所有権の登記申請を行いましょう。

不動産登記の方法

不動産登記は自分で行うことも可能ですが、多くの場合は専門家に申請を依頼します。その場合、表題部の登記は「土地家屋調査士」、権利部の登記は「司法書士」に依頼します。

土地家屋調査士は、不動産の表示や登記に関する専門家です。登記が必要な土地や建物を実際に見て、それを正確に記録に残すために所在や形状、面積などを調査・測量します。

司法書士は、土地や不動産に関わらず法律や登記の専門家です。法律を専門として扱う士業は他にも存在しますが、権利の登記を行うことができるのは司法書士のみとされています。

例えば土地に新しく建物を建てた場合、まずは土地家屋調査士に依頼してその建物の面積、構造などを調査した上で、表題部の登記を行います。

その後、司法書士に依頼して権利部を作成し、所有権保存登記を行うという流れとなります。

なお、登記の際に土地家屋調査士や司法書士に支払う金額はその不動産や状況によっても様々です。新築物件の表題部の登記は7万円〜、権利の登記は3.5万円〜が相場と考えられています。

それ以外に登録免許税の支払いが定められていますが、これは新しい建物の場合は都道府県ごとに定められている建物新築基準法によって判断されます。すでに建物がある場合には、その建物に対する固定資産評価証明証を元に判断されます。また、抵当権の設定がある場合には登記と抵当権の設定を一緒のタイミングで行うのが一般的です。

地番と住居表示のちがい

法務局で土地の全部事項証明書を取得する際、その土地の「地番」が必要です。地番とは、一筆ごとに法務局がつけている番号のことです。

一般的に考えると住所と同様のように思いますが、登記上の「地番」と実際に使っている「住所」が違う場合も多々あります。なお、住所のことを正確には「住居表示」と言います。

そのため、法務局で住居表示から全部事項証明書を取得しようとしても、「該当する物件がない」というようなことも発生してしまうので注意が必要です。

なぜ地番と住居表示が異なるのかというと、それを定めている機関が違うということが大きな原因です。

地番は上記の通り法務局が定めていますが、住居表示は市区町村が定めています。また、すべての土地に地番が振られているのに対し、住居表示は「住居」に対する表示ですので、基本的には建物が存在している場所のみに振られています。住居表示の実施地域は地番と住所が異なり、住居表示未実施地域は地番と住所が一致します。

では、実際に自分の住んでいる土地や建物の地番を知りたい場合はどのようにすれば良いのかというと、所在地を管轄している法務局に電話して、住居表示から地番の照会を行うことが可能です。

そのほかにも、固定資産の納税通知書や土地を買った際の権利書などに地番や家屋番号が記載されていますので、一度確認しておくと良いでしょう。

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