借地権問題.comによく頂くご質問や、読まれているコラムとカテゴリーをまとめさせて頂きました。

ご興味のある内容がございましたら、お問い合わせの前にぜひこちらをお読みください。抱えている疑問やトラブルが解決するための参考になれば幸いです。

 

よくいただくご質問のカテゴリ

借地権トラブル

  • Q借地契約の更新の際に、地主から「更新料」の支払いを求められました。支払いの義務はあるのでしょうか? また、その際の更新料の相場・目安を教えてください。

    A

    まず、借地の「賃貸借契約書」をご確認ください。契約書内に更新料について定められた記述はありますでしょうか。

    更新料についての記述がある場合:
    更新料の支払いに合意した上で契約をしていることになりますので、この場合は記載された金額をお支払いする必要があります。

    更新料についての記述がない場合:
    更新料を支払う「義務」はありません。しかしながら、契約は双方の合意によって成り立っていますので、更新料の支払いを拒否することによって地主との間に不和が生じ、長期的に見た場合に不利益に繋がる可能性も考えられます。

    一概に判断することはできませんが、地代が割安であると感じている場合や、地主との関係性を重視されている場合は、日頃の感謝の意味も込めてお支払いするというのも一つの考え方です。

    更新料の相場(都心の場合):
    借地権価格の8%〜10%
    更地価格の3%〜5%
    地代の48ヶ月〜60ヶ月
    ※場所や事情によって大きく変わる可能性がありますので、目安の一つとしてお考えください。

    参考コラム:合意更新と法定更新
    https://shakuchiken.jp/column/renewal-fee/合意更新と法定更新/

  • Q借地契約の更新の際に、地主から「地代の値上げ」を要求されました。 提示された金額が適正なものであるかを知りたいので、地代の目安を教えてください。

    A

    地代の目安は、一般的に以下のように考えられています。

     

    住宅地:固定資産税・都市計画税額の3〜5倍

    商業地:固定資産税・都市計画税額の5〜8倍

     

     

    正確な固定資産税額は地主にしか分かりませんが、地主と賃貸借契約を結んでいる借地権者であれば、賃貸借契約書をお持ちいただくことによって、市町村役場(東京都23区内の場合は都税事務所)にて土地の評価証明書を取得することができます。

     

    評価証明書には土地の課税標準額が記載されていますので、凡その金額であれば固定資産税額を算出することも可能です。その場合、金額の算出方法につきましては、固定資産税を担当する職員や身近な税理士等へ相談ください。上記以外の方法で地代の目安を知りたい場合には、費用は掛かりますが不動産鑑定士に鑑定してもらうという選択肢もあります。

     

    不動産鑑定士の紹介を希望される場合は、当サイトから紹介させていただくことも可能です。お気軽にご連絡ください。

     

    参考コラム:不動産鑑定士とは
    https://shakuchiken.jp/column/evaluation/column-781/

     

     

  • Q借地権を所有しているのですが、契約締結時の「契約書」が見つかりません。 契約の詳細を把握するにはどうしたらいいですか?

    A

    前提として、借地権はご自身の生活に関わる大切な権利です。契約締結の際に取り交わした契約書は大切に保管することが望ましいと考えられます。

    しかしながら、借地権は相続によってその権利を得るケースもあり、権利を承継した時点で既に契約書がないというケースも少なくない様です。このような場合の対応策は以下の2つが考えられます。

    1、相手方(地主)に依頼して複製を取得する
    賃貸借契約書は、土地の貸主(地主)と借主(借地権者)の両者が所有していますので、地主が契約書を保管しているのであれば、それをお借りしてコピーを取らせてもらうという方法が可能です。

    2、契約書を復元する
    相続等で承継した賃貸借契約等で、地主及び借地権者の両者が契約書を紛失してしまっているケースも考えられます。その場合には、賃貸借の条件を地主借地権者の双方で再度確認し、文章に起こして契約書を復元することも可能です。

    なお、その際は弁護士等の第三者に間に入ってもらい、契約内容がどちらか一方に優位にならない様に気を付ける必要があります。

    参考コラム:借地権の契約書に関するチェックポイントと注意点
    https://shakuchiken.jp/column/other/column-898/

  • Q所有している借地権の価値(借地権価格)を知りたいです。どのように算出すればいいでしょうか?

    A

    実際の取引価格は、市場を介して売手と買手により決定されます。

    地域特性や、周辺事情にも左右されますので、単純に金額を算出することは容易ではありません。

    しかしながら、一つの目安として相続税評価を算出するための「路線価」という考え方が世の中には浸透しており、こちらを参考に土地の価値を計算することは可能です。(この金額で実際に売買ができるということではありませんので、あくまで参考として考える必要があります。)

    参考:国税庁「財産評価基準書」:http://www.rosenka.nta.go.jp/

    下記の方法で調べることができます。

    1、「土地の更地評価(借地権が設定されていない場合の土地の評価額)」を調べる。
    まず、国税庁「財産評価基準書」のページより、借地権価格を調べたい場所の路線価図を確認します。次に、その路線価図上で価格を調べたい土地の場所を特定し、その土地に面している道路に記載されている数字を確認します。

    例:前面道路に「300C」と記載がある場合、その道路に面する土地の1㎡当たりの価格は30万円となります。単位は千円で計算します。(※アルファベットに関しては後述します。)

    つまり、
    「路線価(平方メートル単価)」×「土地面積」=「路線価から算出される土地評価額」
    という計算式が成り立ちます。

    ※調べたい土地が2つ以上の道路に面している場合はこちらをご覧ください。
    →借地権における相続税の計算方法 路線価図の見方
    https://shakuchiken.jp/column/evaluation/column-829/

    2、「借地権割合」を調べる。
    借地権割合とは、その土地全体の権利を底地(土地)と借地権(建物)で分けて考えた時に、「借地権側が持つ権利の割合」です。

    借地権割合は下記の通り設定されています。
    A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%
    路線価で「300C」と記載があった場合、「C」が適用され借地権割合は70%と計算されます。

    3、上記の2点を元に「借地権価格」を算出する。
    1、2で調べた内容を元に、
    「土地の更地評価」×「借地権割合」=「借地権価格」
    という計算式によって借地権価格を算出することができます。

    前述した通りですが、実際には上記に土地特有の条件や、契約条件等が加えて考慮されることになる可能性がありますので、評価は更に複雑になる可能性があります。詳細な査定が必要な場合は不動産鑑定士による鑑定をお勧めしています。

    参考コラム:借地権価格の計算方法
    https://shakuchiken.jp/column/evaluation/column-774/

  • Q所有している土地に借地契約を締結しており、この「底地の価格」を知りたいです。どのように算出すればいいでしょうか?

    A

    実際に底地を売却しようと考えた場合、買手候補には先ず、借地権者や買取業者等が想定されます。売却価格を算出するに当たり、月額地代や更新料の設定等の契約条件、及びに土地特性等も考慮する必要があります。

     

    上記まで考慮すると複雑になってきますが、もう少し簡易的な方法として「路線価」を参考に土地の価値を計算することが可能です。(この金額で実際に売買ができるということではありませんので、あくまで参考として考える必要があります。)
    参考:国税庁「財産評価基準書」:http://www.rosenka.nta.go.jp/

     

    下記の方法で調べることができます。

     

    1、「土地の更地評価(借地権が設定されていない場合の土地の評価額)」を調べる。
    まず、国税庁「財産評価基準書」のページより、借地権価格を調べたい場所の路線価図を確認します。次に、その路線価図上で価格を調べたい土地の場所を特定し、その土地に面している道路に記載されている数字を確認します。

    例:前面道路に「300C」と記載がある場合、その道路に面する土地の1㎡当たりの価格は30万円となります。単位は千円で計算します。(※アルファベットに関しては後述します。)

    つまり、
    「路線価(平方メートル単価)」×「土地面積」=「路線価から算出される土地評価額」
    という計算式が成り立ちます。

    ※調べたい土地が2つ以上の道路に面している場合はこちらをご覧ください。
    →借地権における相続税の計算方法 路線価図の見方
    https://shakuchiken.jp/column/evaluation/column-829/

     

    2、「底地割合」を調べる。
    底地割合とは、その土地全体の権利を底地(土地)と借地権(建物)で分けて考えた時に、「底地側が持つ権利の割合」です。土地全体の権利から借地権割合を差し引いた分が「底地割合」となります。

    路線価で「300C」と記載があった場合、「C」が適用され底地割合は30%(借地権割合は70%)と計算されます。

     

    3、上記の2点を元に「底地価格」を算出する。
    1、2で調べた内容を元に、
    「土地の更地評価」×「底地割合」=「底地価格」
    という計算式によって借地権価格を算出することができます。

    前述した通りですが、実際には様々な条件を考慮する必要がありますので、評価は更に複雑になる可能性があります。詳細な査定が必要な場合は不動産鑑定士による鑑定をお勧めしています。

     

    参考コラム:借地権価格の計算方法
    https://shakuchiken.jp/column/evaluation/column-774/

     

     

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