底地の買取り

借地契約を締結された底地を買うのはリスクが高い

 借地権の設定されている土地を買取る場合、通常の土地を購入する場合と違い、すぐにその土地をそのまま自分の好きな様に利用することはできません。

 収益不動産や再開発不動産としての活用方法も考えられますが、自分の想定し得ないトラブルが発生する可能性もあり、底地の購入は非常に高いリスクを抱えているというのが事実です。

 そのため、底地の買取りについては、事前にその借地契約や借地権者のことをよく調べた上で、自身によって本当にメリットがあるのかを判断を下すことが重要です。

収益不動産として買取る場合

 購入した底地でそのまま借地契約を続行し、「地主」として毎月の地代を収益として得ることを目的としているのであれば、その価値は比較的見出しやすくなります。

 しかしその場合には、収益となる地代と、自分が支払うこととなる固定資産税の計算を事前に行い、期待している収入が得られるかどうかを見極める必要があります。借地権者が地代を延滞するリスクも考えられるため、その人柄や経済状況についてもよく調べておくことが重要です。

 また、借地契約には地代以外にも地主が収益を得られる機会がいくつかあります。既存の契約内容についてよく確認し、増改築の際の承諾料や更新料など、収益が想定できるポイントを把握しておくと良いでしょう。

 

再開発不動産として買取る場合

「再開発不動産」とはすなわち、今契約している借地契約を終了し、自分の所有地として再開発する、という意味合いです。つまり、まずは借地権者の「立ち退き」を促す必要があります。

 大前提として、借地権者の立ち退きを促すことは非常に困難なことです。立ち退きの計画を甘く考えて底地を購入し、結局立ち退いてもらえないということがあれば、その後底地は自身にとって大きな負担となりかねません。そのため、再開発不動産を検討する場合には、底地を購入する前に借地権者に立ち退きの交渉を行うことが賢明です。

 また、立ち退きを法律上強制することは非常に難しいとされているため、任意の交渉が円滑に進むかどうかが大きなポイントとなります。

 この場合、旧法上の不更新の合意や新法上の定期借地契約がなされている借地契約であれば、契約満了と共に借地契約は終了します。契約の残存期間にもよりますが、再開発不動産としては十分価値が見込めるでしょう。

 また、建物の築年数や老朽化の状況によって、借地権者がすでに建物を利用していない場合や、建て替えは行わずに移住を考えている場合なども、立ち退きを承諾する可能性は高いと考えられます。

 いずれにしても、立ち退きは建物の買取り料が必然的に発生します。それとは別に立退料の支払いや、借地権者が次に住む住居を用意するなどして条件を擦り合わせる必要があるでしょう。そのため、立ち退きには相当な費用がかかることを想定しておいた方が賢明です。

 さらに、立ち退きに関する話し合いを裁判上で行えば、立ち退きにかかる費用とは別に裁判の費用も発生します。裁判は費用だけではなく時間や労力もかかり、双方にとって大きな負担となるります。

 そのため、もし双方で退去の合意が成立した場合には、即決和解制度の活用が有効な手段の一つです。メリットは、公正証書では、明渡の執行はできませんが、即決和解ではできるので、短時間で明渡の執行することができる和解を成立させることができるので、明渡の実効性の担保となります。

 また、もし立ち退きではなく十分に契約解除原因が認められると見込まれる特別な事情がある場合、これらの費用をかけずに借地契約を終了し、土地の明け渡しを請求することも可能です。

 借地権者が地代を滞納しているなど、借地契約上の債務不履行の事実があった場合や、借地権者が建物の登記を行っておらず、借地権の対抗要件を備えていない場合などがこれにあたります。

 

保証金の返還債務は継承される

 借地契約では、その締結の際に借地権者が地主に対して「保証金」の支払いを行っている場合があります。これは、地代や承諾料などの借地権者が追う債務に対する担保にあたるため、借地権者がその債務を滞ることなく借地契約を終了した場合には返還する必要があるものです。

 底地を購入した場合、この保証金の返還の債務は新しい地主が承継します。そのため、底地の購入の際に旧地主と保証金の清算を必ず行いましょう。

 この清算を行っていない場合、借地契約が終了した場合に、預かった覚えのない保証金の返還を請求されてしまいます。そのときになって旧地主に対して保証金の返還を求めたとしても、それに応じてもらえる可能性は低いでしょう。

 つまり、保証金の授受があった場合には、それをそのまま旧地主から引き継ぐか、その金額を考慮した底地の売買金額から事前に差し引きを行う必要があるのです。

 

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