借地権付き建物の買い取り

借地権付きの建物を買い取る場合の注意点

自分が購入しようとした物件が、借地契約を締結された土地に建っている場合、「その建物のみ」を買い取ることはできません。必然的にその土地の「借地権」も同時に買い取るということになります。

 

では、自分と借地権者との間で建物売買契約を結べば、付随して自分と地主との借地契約を同時に締結できることになるかというとそうではありません。建物売買契約を締結する際には、底地の利用権たる借地権の取得が必須になるので、必ず地主との間で借地権譲渡契約を同時に締結する必要があります。この2つの契約を結ぶことで自分が新たにその土地の「借地権者」となるのです。

 

そのため、借地権付きの物件を購入する際には、その物件についてだけでなく、借地権というものの性質や、その土地で締結されている借地契約についても事前によく調べておくことが重要です。

 

借地契約は通常の不動産に比べて制限が設けられていることも多くあります。何も知らずに借地権付きの物件を購入してしまうと、借地契約の内容によってはその土地で自分が本来達成する予定だった計画が崩れてしまうことになりかねません。

 

購入を検討している際には、売買契約だけではなく、借地契約についてもその契約書を事前に確認し、内容についてよく理解しておくようにしましょう。

 

その上で、売買契約をする借地権者だけではなく、地主も含めた三者でよく話し合いをすることが、円滑な売買・借地契約に繋がります。

 

 

地主との交渉は借地権者・譲受人の両人で行う

借地権者は、自分が所有している借地権を第三者に譲渡(売却)する場合、借地契約を締結している地主に承諾を得る必要があります。

 

つまり、借地権者地主の承諾を得られなければ、その土地上の建物の売買は実行性がないものになります。

 

また、地主にとっては借地権譲渡における承諾をする上で、「新たに借地契約を締結する相手」である譲受人の人柄や経済状況を確認することは非常に重要な点です。

 

そのため、借地権付きの建物を購入する場合には、「新しい借地権者の候補者」として、借地権者と共に地主への交渉を行うことが望ましいでしょう。

 

なお、地主の承諾の際には承諾料の支払いが発生する場合もありますが、これに関しては借地権を買い取る側の新借地権者ではなく、譲渡する側の旧借地権者に支払いの義務があります。また、承諾料の支払いは必須ではなく、地主が提示してきた場合のみのため、借地権者から承諾の際に申し出る必要は基本的にありません。発生する場合の相場は借地権価格の10%程度と考えられています。

 

万が一地主の承諾を得られない場合は、裁判所に申し立てて地主の代わりに許可をもらうことも可能です。しかし、今後の契約関係をより良いものにするためにも、できる限り話し合いによる解決を心掛けることが大切です。

 

また、借地権者が地代の支払い以外で地主との接触を図っていない場合や、地主側でも曖昧な相続を行っていた場合に、地主個人が明確でない場合があります。

 

その際には弁護士等に依頼をし、地代の受取や固定資産税の支払い状況など様々な側面を考慮して、本来の「地主」にあたる人物を算出して交渉を行いましょう。

 

借地契約書は事前に確認する

借地契約は基本的に、第三者に譲渡がなされた場合でも既存の借地契約の内容が継続されます。そのため、事前に借地権者から借地契約書を見せてもらい、契約内容の確認を行いましょう。

 

特に、建物の種類、契約期間、更新の有無、地代、借地権の範囲には注意が必要です。その際、自分の描いている土地利用計画が十分に遂行できる契約内容かを基準に考えれば、その借地権付きの購入が自身にとって適切なのかどうかがより明確になるでしょう。

 

また、特約として借地契約上の増改築を禁止する条項がなされていた場合、無断でその物件を新たにリフォームや建て直しをすることはできません。地主の承諾や、それに対する承諾料が必要になる可能性もあるので注意が必要です。

 

なお、契約書の詳しいチェック項目については、「契約書についての注意点」にて詳しく説明していますので、そちらも併せてご確認ください。

 

瑕疵担保責任は通常の不動産売買と同様に発生する

不動産の売買契約において、購入者側が知り得なかった物件の欠陥(=瑕疵)があった場合に、購入者は売主に対して修繕や損害の賠償、状況によっては契約の解除を求めることができます。この、物件の瑕疵に対して売主が負う責任のことを「瑕疵担保責任」といいます。

 

この瑕疵担保責任は、借地権付きの建物に対しても通常の不動産売買と同様に発生します。そのため、借地権者はその物件に瑕疵がある場合には、事前に借地権の購入者に明示する義務が課せられています。

 

さらに、借地権付きの建物に関しては「建物」だけではなく「借地」に対する瑕疵担保責任も同時に発生します。例えば、売買契約書上に記載してある借地部分の範囲に比べて実際の面積が狭い場合、不足面積に応じて売却金額を減額することもできるのです。(=数量指示売買)

 

そのほかにも、借地の一部をすでにほかの人が利用していた場合や、所定の通行権がない場合等、様々な瑕疵がある可能性が考えられます。自分の土地利用目的を売買契約書にしっかり明記し、その目的が達成できない場合には売買契約を解除する旨を記載するなどの工夫をすると良いでしょう。

 

 

 

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