借地権付き分譲住宅やマンション購入のメリット・デメリット

借地権付き分譲住宅やマンションとは

通常、分譲住宅や区分所有のマンションはその住宅や区分所有のマンションを購入して土地と建物を「所有する」ことができます。一方、「借地権付き分譲住宅やマンション」とは、住宅やマンションが建っている土地は「借りもの」であるという形式の物件です。

 

これは、平成4年に施行された「借地借家法」によって新たに設けられた「定期借地契約」という制度を用いたもので、その契約の最大の特徴は「定められた期間を持って借地契約が終了する」ということです。契約の更新はなく、期間満了時には建物を解体し更地の状態で土地を返還する必要があります。

 

また、一般定期借地権の契約期間は最短で50年とされているため、借地権付き分譲住宅やマンションの利用期間も最短50年からとなっています。契約期間については物件によって異なりますので、購入する前に確認することが必須です。

 

なお、検討している物件が「借地権付きか否か」を調べるには、物件概要の「分譲後の権利形態」という項目を見て判断することが可能です。「一般定期借地権(戸建ての場合)」「一般定期借地権の準共有(マンションの場合)」等となっている場合は借地権付きの分譲住宅やマンションということになります。

 

「賃貸」と「分譲」両方の要素を併せ持ち、これからの新しい住宅の所有方法として注目を集めています。

 特徴的なメリット・デメリットを、その活用方法も考えながら見ていきましょう。

 

 

借地権付き分譲住宅やマンションのメリット

借地権付き分譲住宅やマンションの最大のメリットは、価格が安く収まるということです。地域や物件にもよりますが、借地権の土地も含めた不動産の購入に比べて30〜40%ほど安くなることが多くあります。

 

また、購入価格が安いということを考えると、その後部屋を賃貸物件として利用する場合、賃料は所有権の場合と変わりませんので利益率は必然的に高くなります。なお、借家人には借地権が設定されていることはさほど影響がないため、借地権付き分譲マンションも通常の分譲マンションと同様の基準で家賃等の条件を定めることが可能です。借地権付き分譲マンションは都心部に多いことを考えると、自分が居住する場合でも賃貸物件にする場合でも、価値のあるマンションを安い価格で購入できることは非常に大きなメリットであると考えられます。

 

また、土地は自分の所有物ではないため、固定資産税都市計画税、不動産取得税などの土地に対してかかる税金は不要です。

 

定期借地権の場合は契約期間が明確に定められており、その期間満了時には建物は取り壊すこととなります。そのため、先を見越した計画を立てることができ、建て替え決議や大規模修繕などを行う時間や費用も省くことができます。将来的に引っ越しを考えている場合や、高齢になってから住宅の購入を検討している場合など、50年以上同じ住宅に居住する可能性が低いときには、メリットのある購入方法であると考えられます。

 

 

借地権付き分譲住宅やマンションのデメリット

借地権付き分譲住宅やマンションの場合、その住宅やマンションの建物自体は「購入」していますが、その建物が建っている土地は「賃貸」ということになります。そのため、毎月定額の「地代」を支払い続けなくてはならないということはデメリットと言えるでしょう。

 

また地代だけではなく、定期借地権の契約終了時にマンションを解体して地主に土地を返還する義務があるため、それに向けた「解体積立金」も毎月支払わなくてはなりません。

 

当然ですが、住宅やマンションを一括購入した場合や、ローンを払い終えた場合でも関係なく地代や解体積立金の支払いは必要となりますので、ランニングコストを抑えたい場合には不向きだと考えられます。

 

また、住宅ローンを組む際に、通常の分譲住宅やマンションのような「所有権」に比べて、「借地権」は担保価値が低いと捉えられしまうことも多々あります。そのため、通常の分譲住宅やマンションに比べて、借入可能額が少なくなってくる可能性もあります。

 

さらに、「いつか壊す」というリミットが決まっているということもデメリットになりやすいポイントです。この場合、期間満了に近づくにつれて資産価値は急激に減少すると見込まれるので、途中で売却を検討している場合は注意が必要です。また、20年、30年と経って建物が老朽化しても、「いずれ壊すのだから」と言って修繕をしない可能性もあり、住みづらい状態のまま残りの期間を過ごすことにもなり兼ねません。

 

そして最大のデメリットは、「定期借地権」が発足し、借地権付き分譲住宅やマンションが登場してまだ日が浅いということです。定期借地権という制度ができたのは今から約25年前です。発足当時から建てられている借地権付き分譲マンションでも、50年契約であれば残り半分の期間が残っています。契約終了を迎える時にトラブルが発生する可能性も考えられますが、現状ではまだ期間満了を迎えた借地権付きの分譲住宅やマンション自体の前例がないため、実際のところはまだ不明確な部分が多いのも事実です。

 

 

 

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