借地権のメリット・デメリット・注意点

借地契約を結ぶ際に大切なこと

借地権は借地権者と借地権設定者(=地主)の双方が納得し良好な関係性が築けていれば、非常に安定した、お互いにとってメリットがある契約です。

 

しかし、その特徴として一度契約してしまうと契約期間が長く、契約の解除も簡単に行うことはできないため、一度でも問題が発生してしまうと、その解決には多くの時間や労力、金銭を要す可能性のある契約でもあります。そのため、地主・借地権者ともに契約の際に相手やその土地について、双方に認識のズレがないか等に注意することが大切です。

 

ここでは、地主側・借地権者側それぞれの視点から、借地契約を結ぶメリットやその際の注意点について考えてみましょう。

 

 

地主側のメリット・デメリット・注意点

地主が利用する予定のない土地を所有している場合、借地契約を締結すれば地代で収入を得ることができるようになります。自身で土地を利用して建物を建て、そこから収入を得るようなケースに比べ、管理する必要もリスクもありません。

 

自分には現状必要のないものを使って、自身は固定資産税などを納めること以外は何もせずに定期的に安定した収入が入る。これが地主にとっての唯一にして最大のメリットと考えられます。また、更地の時に比べて固定資産税の軽減や相続税の軽減といった税務上のメリットも見逃せません。

 

しかし、借地権者のことをよく知らずに契約を結んでしまうと、実際には十分な資力がなく地代を延滞される場合や、借地権者がその土地でゴミを不法投棄したりや騒音を発生させたりといったトラブルを起こす可能性も考えられます。調査には限界があるとはいえ、借地権者が個人であればその経済状況や人間性に関しては、事前に身分証明書の提出や勤務先の確認等を行い、法人であれば商業登記簿謄本を確認したり決算書の提出を求める等して、よく調べておくことがトラブル予防のためには必要です。

 

また、借地契約は地主から契約を解除するのは非常に困難であるため、契約後に自身が土地を利用したくなった場合でも、借地権者と折り合いがつかなければ土地を取り戻すことはできません。今後本当にその土地を利用する可能性がないのかどうかについて、借地契約を結ぶ前に未来のあらゆる可能性を視野に入れながら考える必要があります。

 

借地権者側のメリット・デメリット・注意点

借地権者は、土地を買うよりも低コストで、かつ地主側から解除されたり、期間満了時に更新を拒絶する「正当事由」がない限りは原則として半永久的に土地を利用することができます。また、必要がなくなった際には、借地権を地主や第三者に売却することが出来ますし、借地上の建物を第三者に貸すことで、家賃収入を得ることもできます。しかし裏を返せば、購入した場合と違って地代を「払いきる」ということもないため、土地を利用する期間中は地代を払い続けなければならないというデメリットも同時に考えられます。

 

また、契約内容にもよりますが、多くは土地利用に関してある程度制限がかけられており、契約後に建物の建て替えや改築などをしたくなったとしても、その都度地主の承諾を得なければなりません。また、承諾を得る際には承諾料が発生する場合もあります。このように、いつでもすぐに自分の計画通りの土地利用を行うことができるとは限りません。自分の生活を占める大きな部分において常に誰かの目が入るということは、大きな懸念点の一つです。

 

借地権者が土地を借りる場合、何よりも重要なのはその土地が自分の理想としている利用方法に見合うものかどうかという点です。借りる前に実際の土地に足を運び、現在の利用状況、広さや隣接の土地との境界、建築を予定している建物の建築するのに制限となる建築基準法や都市計画法の規制がかかっていないか等、十分に確認する必要があります。

 

また、その土地に借地契約締結前から既に抵当権が設定されていた場合、金融機関が抵当権を実行した場合、借地契約に関係なくその土地は競落されて、競落人から求められた場合には、借地権者も退去せざるを得なくなります。そのため、抵当権が設定されている土地は避けた方が賢明です。

 

 

 

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