借地権における相続税の計算方法

相続税の課税方法

法人税や所得税は、その会社や個人に「利益」が出た場合に課税されるという考え方です。これに対し相続税は、利益の有無に関係なく、「相続でもらった金額」に応じて課税がなされます。

 

相続税の額は、相続税評価額に税率をかけて算出します。税率に関しては相続する人の状況に応じて変動しますので注意しましょう。

 

相続税を計算する場合には、「相続税評価額」がいくらなのかということが、相続税の金額を定める上で最も重要なポイントとなります。

 

借地権の相続税評価額の計算方法は、「自用地(更地)としての評価額×借地権割合」という算式が用いられます。

 

また、反対に底地の場合は、更地の状態に比べて借地権割合の分だけ評価が下がるため、「自用地としての評価額×(1- 借地権割合)」という算式となります。

 

この際の「自用地としての評価額」や「借地権割合」については、国税庁のホームページに記載されている「路線価図」を用いて算出します。

 

 

路線価図の見方

路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額を表したものです。地図中の「420B」などの記載がある数字部分がそれに当たり、千円単位で表示されています。

 

なお、この数字を囲う記号ごとに、その地区をビル街地区、普通商業・併用住宅地区などに区分しています。

 

その土地の評価額を出す際には、面している路線の数字に土地の面積をかけて金額を算出します。

 

求めたい場所が二つの路線に囲まれている場合、正面の路線の数字に土地の面積をかけたものに、側道(正面ではない道路)の数字に調整割合をかけた分だけ上乗せして評価をします。

 

このとき、どちらを「正面」にするかについては、それぞれを正面として2パターン計算した後に、評価額が高くなる方を正面とすることとされています。

 

また、数字の横に書いてあるアルファベットがその路線の借地権割合を示すもので、地図上にある借地権割合の表と合わせて確認することで、借地権割合を見出すことができます。

 

この場合の借地権割合はエリアごとに国税庁が定めた割合で、実際の取引の割合とは関係なく設定されています。実際にはこれよりも低い割合で取引を行なっている場合でも、相続税についてはこの割合で計算して申告しなければならないのです。

 

このようなことから、この路線価図はあくまで相続税法上の評価のために使うものではありますが、一般の取引の際にもこの借地権割合を参考にすることが多いようです。

 

なお、路線価が定められていない地域については、その市区町村の「評価倍率表」を用いて土地の評価額を算出する必要があります。

 

 

路線価とその他の土地価格の違い

路線価以外にも、土地の価格は用途によって様々な方法でその金額が算出されます。

 

代表的なものとして、国土交通省が定める「公示価格」(公示地価)が挙げられますが、これは既定の標準値について毎年1回、その「正常な価格」を定めるものです。一般的な土地の取引価格に指標を与える役割を果たしています。

 

路線価もこの公示価格の影響を受けており、公示価格の8割を目安に算出することが定められています。

 

なお、これに関しては平成4年から適用されたもので、それ以前は明確な基準がなく、路線価は公示価格の5割程度だった上に地域によってばらつきがあるような状況でした。そこで、平成4年に路線価は全国統一で公示価格の8割を基準とすることが定められたのです。

 

「固定資産税評価額」は各市区町村が定める土地価格で、固定資産税都市計画税を計算する際に用いられます。

 

 固定資産税評価額は、公示価格の7割を基準に定められていますが、平成4年以前は公示価格の3〜4割程度しかなかったこともあり、現在も段階的に時間をかけて調整が行われています。

 

そのため、公示価格の7割に達するまでは固定資産税は上がり続けると考えられているのです。

 

また、上記の計算式から、おおよその相続税評価額の計算する方法として固定資産税評価額に1.1428をかけるという方法が考えられます。実際には固定資産税評価額が公示価格の7割に達していない地域がほとんどですので、「固定資産税評価額×1.2〜1.3」という計算式によって相続税評価額を割り出すことが可能です。

 

明確な数字ではありませんが、一つの参考にはなりますので覚えておくと良いでしょう。

 

 

 

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