不動産鑑定士とは

不動産の価値は「不動産鑑定士」しか評価できない

借地権を含む多くの不動産の鑑定評価は「不動産鑑定士」という国家資格を持つ専門家が評価することとされています。

 

不動産会社などが、媒介契約に伴いその不動産を「査定」することはありますが、これは実際にその不動産の「価値」を鑑定評価しているわけではありません。あくまでも不動産仲介で「いくらで売れるか」という観点で値付けを行なっているだけなのです。

 

それに比べて不動産鑑定士は、その不動産本来の「経済価値」を価格にしたらいくらになるのか?ということを鑑定評価することが出来ます。

 

なお、不動産の鑑定評価を業務として行うことは不動産鑑定士の専権とされていますので、不動産に関わる他の専門家も価格評価に関しては不動産鑑定士を活用しています。

 

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼した場合、評価が出るまでの期間は基本的には2週間、相場は土地の更地価格を元にしながらも15万円~が目安と考えられています。しかし、その後の相手先との交渉等も含め、最終的な期間と費用の決定までに4ヶ月以上かかるケースなどもあり、要件によって様々です。

 

また、税理士が納税金額を確定するために資産額を割り出すことがありますが、これは国によって定められた計算方法に基づき機械的に金額を算出する「算定」であり、その不動産ごとの状況も踏まえて行う鑑定評価とは異なります。

 

相続の際、税理士の算定額よりも鑑定士の評価額が下回っているのであれば、その額を資産の適正価格を証明するものとして提示することも可能です。しかし、必ずしも税務署にその金額が認められるというわけではないので注意が必要です。

 

 

不動産鑑定士ができること

不動産鑑定士が借地権の価格を評価する場合、その価格は一定の金額に断定できるわけではなく、ある程度の「幅」が存在します。不動産鑑定士はこの幅を検討した後に、第三者的な立場でその中から最も依頼者の依頼内容を満たすことのできる適正な価格を決定し、「不動産鑑定評価書」を発行します。

 

そのため、依頼内容を検討し、その依頼者にとってメリットのある不動産鑑定評価書を出すことができるかどうかというところが不動産鑑定士の「腕」次第というところなのです。なお、一度発行した鑑定評価書の鑑定評価額訂正を行うことはできません。

 

また、不動産鑑定士は不動産鑑定書以外にも「不動産調査報告書」や「不動産コンサルティングレポート」など様々なものを取り扱っています。これらは不動産鑑定書とは異なり、例えば一定の金額ではなく、「いくらからいくら」という幅を持った状態で不動産の価値を捉えることができます。

 

そのため、鑑定評価書に比べて状況に応じて柔軟に対応できる可能性があり、誰かに対して鑑定書を提出する必要がなく、ただ「不動産の価格を知りたい」という場合などには調査報告書やコンサルティングレポートの方が良いとされています。

 

なお、これらの評価方法が鑑定評価書に比べて信頼性が低いということではありません。不動産鑑定士はその文章の量ではなく内容に責任を負っているため、報酬設定も基本的には鑑定評価書と大幅な相違はありませんが、作業量に合わせて若干の増減はあるようです。

 

鑑定評価書は不動産鑑定士が発行するものの中で最もメジャーですが、評価の結果は必ずしも鑑定評価書である必要はないということを覚えておくと良いでしょう。

 

先ずは相談を

借地権の場合、同じ依頼者からの相談でも、その置かれた立場などに応じて鑑定評価額は変動します。例えば、借地権者が借地権の売却を希望している場合は、鑑定評価額が思っていたよりも高ければその借地権を高く売却できる可能性が高まります。逆に、更新料の交渉を行いたい場合、鑑定評価額が思ったよりも低ければ、支払う更新料が少なくなる可能性があるのです。

 

このように、不動産鑑定士は依頼者の相談内容を受け、それに見合う形でのサービスを提供することが可能です。また、依頼内容によってはそもそも鑑定評価書が必要なのか、調査報告書やコンサルティングレポートの方が良いのではないかというところからアドバイスをしています。さらにそれらを発行した場合、それを有効活用する方法についてもきちんと説明をして受け渡しを行います。

 

そのため、借地権や底地、更新料、地代など、金額に関する問題を抱えている場合には、何に困っているのか?そもそもどういうものが必要なのか?という自分の置かれた状況について、その内容を一度不動産鑑定士に相談すると良いでしょう。

 

 

 

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