【事例】借地を売るための準備はどのように進めたらよいか?

借地権者からのご相談

「親から借地権を相続しました。親の住んでいた中古の木造一戸建の敷地です。私は既にマンションを所有して住んでいるので、この借地権と建物は不要です。そこで地主と協議をしたところ、借地権を第三者に売ることも承諾してもらえそうな感じです。どのような手続きや準備が必要でしょうか?」

借地権だけでなく、不動産を相続しても相続人がそのまま使う必要がないというケースが増えているようですね。所有権の不動産でも共通することも多いですが、借地権を売却するための準備にはどのようなことがあるでしょうか?

それでは結論からお伝えしてまいります。

 

【借地権問題ドットコムの回答】

1.まずはしっかりと借地契約書を熟読して、契約の内容を理解しましょう。

2.当該借地の状況について確認しましょう。

3.地主とコミュニケーションをしっかり取り続けましょう。

 

借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。

以下、各項目に補足する形で説明してまいります。

 

解説「1. まずはしっかりと借地契約書を熟読して、その契約の内容を理解しましょう。」

 契約書は「土地賃貸借契約書」となっている場合が多いと思います。借地権が旧法なのか新法なのかの確認から始まり、月額賃料や面積、地番といった基本的なことが記載されているはずです。いろいろな特約や、借地権を第三者に売却する際地主に支払う承諾料の規定等があるかもしれません。まずは契約書に記載されている内容を確認しましょう。もしかしたら、契約書の記載事項がほとんどなかったり、契約書自体がない場合もあるかもしれません。いずれにしろ、この借地の契約書が地主との協議の基礎情報ですし、次の2.にある借地の状況確認の際の基礎情報でもあります。しっかりと理解をしたうえで、地主との借地権売却に向けての協議に臨みましょう。

 

解説「2. 当該借地の状況について確認しましょう。」

借地権を売却するかどうか検討されている方に私どもがさせていただく質問としては、

・土地測量はされていますか?

借地権の売却の際には、地主が測量をすることになる可能性があります。

・隣地との越境問題はありませんか?

地上も地中もしっかり確認する必要があります。

・土地面積自体の過不足はありませんか?

  何らかの理由で誤差が生じる場合も多いです。

・土地は建築基準法上の道路に間口2m以上接していますか?

接していないと再建築ができません。

といった内容です。

 

これらはケースバイケースなので、ご相談いただけると良いのですが、所有権にしろ借地権にしろ売買の際には詳細な調査と協議が必要になります。調査を進めると新たな疑問点や発見が出てくるのが常ですので、地主と打合せの上、早目にご相談いただけると幸いです。

土地の測量だけでも、隣地の方たちの立会や承諾も必要ですし、何かの越境や面積の過不足問題が出てくれば、その協議にも相当の期間がかかるでしょう。

隣家の上下水道管やガス管があなたの借地の下を通っていた場合、そのままで借地権を売却するわけにはいきませんね。その処理には時間もお金もかかります。

そもそもその是正をするのはあなたでも地主でもなく、隣家の所有者ということになるでしょうか?するとすぐに対応してくれるかどうかという問題も発生しますね。

つまり、借地権を売る承諾を地主からもらったら買手を探して、すぐに借地権売買契約を締結できるというわけではないのです。一刻も早いスタートが肝心だと思います。

 

解説「3. 地主とコミュニケーションをしっかり取り続けましょう。」

借地権者の場合には、借地権を売却してしまえば基本的に新借地人との関係は終わります。

しかし、地主の場合はそこからが新借地人との関係の始まりです。数十年にわたる長い契約関係のスタートになります。ですから、借地権を第三者に売却することについてOKを出したとしても、誰に売却しても良いというものではありません。基本的には従前の用途と同じ用途で同じような方に売却すればよいのでしょうが、事前に地主の希望をよく聞いておくことが大切です。もちろん、賃料・敷金・礼金・更新料をはじめとする土地賃貸借条件をすべて聞き出し、準備しなければなりません。借地権の譲渡はあくまで借地人と地主の共同作業なのです。

 

以上、その土地ごとの状況によってケースバイケースですから一概には言えませんが、借地権を売却しようという方針が決まったら、地主と打合せをしつつなるべく早く私たちにご相談ください。

調査の段階からお手伝いをさせていただきます。

タップで電話がかかります

  • TEL0120-12-3456
  • アポイント申込み
  • 借地権を取り戻したい
  • 承諾料・更新料の相場
  • 底地を買いたい
  • 借地権が競売になったら
  • プロが教える借地権コラム