【事例】地代の値上げをしたいのですが可能でしょうか

 

地主からのご相談

「借地権が設定された土地(底地)を所有しています。地代の改定がされておらず、相場よりも安いと感じています。値上げすることは可能でしょうか。」

 

長い間地代の変更をしていないため、安い金額で賃貸借契約を続けている地主も大勢いることだと思われます。地代を改定することは可能なのでしょうか。

 

今回も、結論からお伝えします。

 

 

【借地権問題ドットコムの回答】

1.賃貸借契約書に増額禁止特約の記載があるか確認します

2.地代増額の請求をすることは可能ですが、借地権者が応じるかは別問題

3.借地権者が応じない場合は、調停か裁判をすることになります

 

借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。
以下、各項目を説明して参ります。

 

 

解説「1.賃貸借契約書に増額禁止特約の記載があるか確認します」

 

通常、地主は借地権者に対して地代の増額を請求することができ、一方で借地権者も地主に対して地代の減額請求をすることができます。これは、借地借家法第11条(地代等増減請求権)第1項に定められており、条文を見ると「地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と記載されています。

 

まとめると、下記の条件が変動した場合に増減請求をすることができます

・租税その他の公課(固定資産税)

・土地の価格

・経済事情(給与所得や物価)

・近傍類似の土地の地代等(近隣の似た土地の地代)

 

しかしながら、同条同項に「(前略)ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」とありますので、特約で一定の期間において増減の特約を定めている場合にはその限りではありません。

 

余談かもしれませんが、「一定の期間」と限定した場合にこの特約は有効という意味があります。地代の増減は双方に認められた権利ですので、「今後ずっと増減できない」という特約は無効と判断される可能性が高いと思われます。

 

 

解説「2.地代増額の請求をすることは可能ですが、借地権者が応じるかは別問題」

 

解説1で、地主と借地権者の双方が地代を増減を相手に求めることができることが分かりました。しかしながら、「増額の請求することができる」ということと「増額することができる」ということは異なります。

 

地代の増額を決定事項とするためには、借地権者の同意が必要になります。地代の値上げに応じてもらうためには、地主が借地権者に理解できるように値上げの根拠を相手に示し理解してもらう必要があります。一方で、相手が値上げに理解を示さない場合や経済的事情を理由に断る場合には、話し合いで解決することは難しいため次の段階に進む必要が出てきます。

 

 

解説「3.借地権者が応じない場合は、調停か裁判をすることになります」

 

話し合いをした結果、借地権者が地代の値上げに応じない場合は、調停か裁判をする必要が出てきます。当事者間で問題を解決できない場合は、裁判所に結論を出してもらうしか解決する方法がないためです。

 

「調停」は、地主が裁判所に申し立てをすることで、弁護士や不動産鑑定士といった調停委員に間に入ってもらい、再度意見交換を行い妥協点を探します。調停が成立すれば、双方がその取り決めを守ることになります。調停が成立しなかった場合、地主に残された手段は訴訟を提起して裁判をすることです。

 

裁判をすれば必ず結論が出ますが、時間と費用が少なからず掛かりますので負担は大きくなるでしょう。増額する地代の額が小さければ、もしかしたら割に合わない結果となるかもしれません。調停で解決しない場合は、裁判をするのかどうかよく検討することをお勧めします。

 

以上が、地代の値上げを検討している地主の相談者へお伝えしたアドバイスでした。

参考になれば幸いです。

 

 

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