【事例】貸地を相続するとどのような名義変更が必要になるか?

地主からのご相談

「貸地を持っている親(地主)が亡くなりました。相続の際に名義変更の必要はありますか?」

私たちに問合せがありました。親である地主Aさんは借地人Cさんと土地賃貸借契約を締結していたところ、このたび亡くなりました。Aさんの子である私、相続人Bさんにはどのような名義変更の手続きが必要になりますか?とお問合せをいただきました。

相続が発生したときには皆様ご存知の通り、多くの手続きが必要になります。ここでは不動産の相続、中でも借地権土地を相続した場合に相続人がしなければならないいくつかの名義変更手続きを下記にまとめてみます。

それでは結論からお伝えしていきます。

【借地権問題ドットコムの回答】

1.土地所有権の相続登記が必要です。

2.借主への賃料支払先変更連絡が必要です

3.あわせて土地賃貸借契約の貸主名義変更もした方がよいでしょう

 

借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。

以下、各項目に補足する形で説明してまいります。

 

解説「1. 土地所有権の相続登記が必要です。」

 まず、土地所有権の相続登記が必要です。地主=土地所有者です。相続登記をすることにより、所有権が相続によってAさんからBさんに移ったことを公示できます。つまりBさんが土地所有者かつ賃貸人であることを対外的に主張できます。

また、登記事項証明書の乙区欄も確認しましょう。もしかすると、Aさんを債務者とする抵当権設定登記等があるかもしれません。

 

解説「2. 借主への賃料支払先変更連絡が必要です

 すみやかに賃料支払先の変更連絡を賃借人に対して行いましょう。

口座振込でも、持参払いでも同様です。 

解説「3. あわせて土地賃貸借契約の貸主名義変更もした方がよいでしょう」

 借主の協力を得て、できれば土地賃貸借契約書の再作成や貸主名義の変更の覚書作成をしましょう。AさんからBさんへの貸主名義変更です。互いの信頼関係や残存期間が少ない等の理由で行わない場合も見受けられますが、本来は将来のトラブル防止のためにも相続人が決まり次第行うべきと考えます。

 

ところで底地とは、一般的に借地権の付いた土地のことを言います。上に借地権のついた土地の底側という意味でしょうか。借地権を持った人から地代をもらっています。そこでこの土地の所有者は底地権者・地主等とも呼ばれます。底地は土地所有者(地主)側からは貸地と言われることが多いです。

この底地は借地権者が利用する権利を持っているので、地主は実体として利用することはできません。

つまり底地は、相続の際に評価額が高く相続税の負担が大きい割には、所有者にとっては資産価値が著しく低いと言えるのです。

借地権者が現に建物を所有して利用している状態ですから、借地権者以外の第三者に売却することも実際的には難しい土地であるためやっかいな相続財産であると言われる場合も多いのです。

また、これに関連して、底地を相続した場合、そのまま貸地として地代を得るか、売却するかなどの検討が必要です。加えて、兄弟等の複数人で相続したならどのように財産を分けるのかの協議が必要です。むしろこれらの検討や協議の方が相続発生の際には重要だといえるでしょう。

たとえば、下記のような方法が考えられます。

1)底地を借地権者へ売却

  借地権者と比較的連絡の取りやすい関係にある場合、この方法を取る

  ことで借地を売却し換金することができます。借地権者との合意が

  必要です。

2)借地を不動産会社等へ売却する

  借地権者とのやり取りが面倒だったり、早く売却してしまいたい場合

  にはおすすめです。

3)物納する

  底地を相続したものの相続税が支払えない場合には、底地の物納を行う

  という方法があります。金銭では相続税が支払えない場合のみ可能で

  あり、かつ、底地が物納できる条件を満たしていなければなりませんが、

  納税資金に困る場合にはこの方法を検討してみてもよいでしょう。

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