【事例】借地を相続した際、どのような名義変更の必要があるか?

借地権者からのご相談

 「借地に住んでいた相談者の父親が亡くなった。相続の際にどのような名義変更の必要があるか?」

相談者のお父様Aさん(土地賃借人・借地権者ともいいます)は、借地に自宅を建てて居住していました。その相続人であるBさんから受けた質問です。この事例の場合は、亡くなった方Aさんが土地賃貸借契約に基づいて、土地を借りていました。

それでは結論からお伝えしてまいります。

【借地権問題ドットコムの回答】

1.借地権を相続した場合、借地権に関しては地主の承諾も契約書の書き換えも

 不要です。

2.建物の所有権登記については相続登記が必要です。

3.まずは何についての名義変更が発生するかという確認が必要です。

 

借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。

以下、各項目に補足する形で説明してまいります。

 

解説「1.借地権を相続した場合、法的には借地権に関して地主の承諾も契約書の書き換えも不要です。」

借地権者が亡くなって相続人が相続した場合、借地権に関しては地主の承諾も契約書の書き換えも必要ありません。しかしながら土地を借りている身ですから「このたび相続により借地権を引き継がせていただきました。これからは振込名義人が変わります。」というくらいは地主にお知らせしましょう。普段から地主とはコミュニケーションをよくとっておくことが大切です。このような小さな心がけで、借地権にまつわるトラブルが防止できるかもしれないのです。

また、口頭だけでは「言った、言ってない」ということにもなりかねませんので、せっかくですから「名義変更の覚書」といった書面を用意しておくと、名義変更によるトラブルを未然に防ぐことができます。

ちなみに相続による名義変更は、売却や譲渡による名義変更ではないため、法律上では地主の承諾を得る必要もなく、名義書換料や名義変更料を支払う必要もありません。契約期間などの条件もそのまま継承されますので、賃借契約を新たに取り交わす必要もありません。

とはいえ、その後も地代を支払ったり、更新を行ったりする必要があります。そこで、借地権を相続した場合は、必ず地主に伝えるようにしましょう。

 

解説「2. 建物の所有権登記については相続登記が必要です。」

建物については借地権者(今回であれば亡くなったAさん)の方の所有権登記がされていると思います。

 この建物の所有権登記については相続登記が必要です。必ず名義に変更をしましょう。

 建物は借地権とは違い、相続の場合にも登記の名義を変更しない限り、土地を譲り受けた第三者に借地権の存在を主張できなくなってしまいます。

 また、変更を行わないまま借地権と建物登記の名義人が異なったまま建物を利用していると、後々に大きなトラブルになってしまうことも考えられます。

たとえば、地主が借地権土地を第三者に売却することになった場合、借地権者と建物登記人で名義が違うと、借地権者側は土地を取得した第三者に対抗できないという点です。

 建物の登記が正確にされていれば、地主が第三者に土地を売却した場合でも借地契約には影響はなく、借地権者側は「地代の支払い先が変わる」以外の契約内容はそのまま継続されます。

 

解説「3. まずは何についての名義変更が発生するかという確認が必要です。」

今回亡くなった被相続人Aさんと地主との契約書を探してその内容を確認しましょう。借地権というのはほとんどの場合、土地賃借権だとは思います。ですから土地賃貸借契約書が皆様のお手元にあるのではないでしょうか?借地権は地上権なのか、それとも土地賃借権なのかを確認してみましょう。

次に建物の登記事項証明書を見てみましょう。建物の所有者名義は借地権者になっているでしょうか?登記上は建物所有者が借地権者名になっているはずです。

また、建物には抵当権がついているでしょうか?ついていれば金融機関に連絡する必要も出てきます。このように一つ一つ確認していきましょう。

 

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