【事例】借地に二世帯住宅を建てたい

借地権者からのご相談

「借地権の土地に二世帯住宅を建てたい」

 

これは、借地権者である相談者が借地上に自宅建物を建てて居住していましたが、古くなったのでその解体をして、今度は新たに息子さんの名義で新築の二世帯住宅を建てて同居したいが問題はないでしょうかという相談でした。

それでは結論からお伝えしてまいります。

【借地権問題ドットコムの回答】

 

1.まずは土地賃貸借契約書の内容を確認しましょう。

2.誰が建物の費用を出しますか?建物は誰の名義になるのか確認しましょう。

3.必要に応じて、地主への通知をしましょう。

 

借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。

以下、各項目に補足する形で説明してまいります。

 

解説「1.まずは土地賃貸借契約書の内容を確認しましょう。」

まず、地主に建て替えの承諾を貰いますが、契約書には建物の構造についての

取り決めがあるはずですので条文を確認してみましょう。

借地権者が取り決めた通りの建物を建てるなら問題ありません。たとえば、

木造と規定されていれば木造建物に建て替える分には問題ないでしょう。

これが、RC造にしたいということであれば、その変更についても地主の承諾が

必要です。

 

解説「2.誰が建物の費用を出しますか?建物は誰の名義になるのか確認しましょう。」

借地権の無断転貸の問題が生じる可能性があります。息子さんが建築費全額を

負担し、息子さんの名義になれば贈与等の問題は発生しません。しかし、本件の

ように、たとえば、父親が同居するという条件や二世帯住宅の場合でも、家の

名義が息子になってしまえば、地主の承諾を得なければ、父親が息子に借地を

「無断で転貸している」ということになりかねません。無断での転貸であると

認められればそれは契約違反ですから避けなければなりません。

 

解説「3.必要に応じて、地主の承諾を得ましょう。」 

 本件の場合、本来であれば息子と地主との間で改めて借地権の契約を取り

交わす、あるいは、息子に土地を転貸もしくは借地権を譲渡する旨について、

地主の承諾を得る必要があります。もしくは父親名義で家を建て替え、相続の

際に借地権と家を同時に息子名義に変更するということも可能ですが、いずれ

にしても家の建て替えの際には地主の許可が必要となりますので注意

しましょう。

 契約書には地主に支払う更新料等の規定もあるはずですから、確認をしておきましょう。

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