【事例】借地を転借していたら契約違反だったケース

転借人からのご相談

「転借していたら転借NG物件だった」

 

土地所有者Aさんからその土地を借りている借地人Bさんがいましたが、今回の相談者CさんはBさんからこの土地をさらに借りうけて(転借して)いました。

これはCさんからの質問で、そもそもこの土地の賃貸借契約自体が転貸禁止となっているので、今後どうしたらよいかという相談でした。

つまり今回は元の貸主Aさんの承諾を得ることなく転貸をしてしまったというお話しです。

それでは結論からお伝えしてまいります。

【借地権問題ドットコムの回答】

 1.契約書に無断転貸を禁止する記載がなくとも、賃貸人のAさんに無断で

  物件を第三者Cさんに転貸することは、原則として解除事由に該当します。

 2.実際の土地賃貸借契約では、第三者(たとえばCさん)への転貸を禁止する

  という条文を入れるとともに、賃借人Bさんの「同居人の方の氏名も通知

  してください」というように、転貸同様に賃貸人の承諾を要求している

  契約書も多く見受けられます。

 

借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。

以下、各項目に補足する形で説明してまいります。

 

解説「1. まず、賃貸借契約とは、物件等の持ち主が、相手から賃料を貰い、所有する物件を使用、収益させることをいいます。そして上記の場合の転貸借とは、土地の借主Bさんが、借りている土地を第三者Cさんに又貸しすることをいいますが、このように借主が第三者に賃借権を転貸する場合には、貸主から承諾をもらうことが必要なのです。」

 

解説「2.賃貸借契約は、長期にわたる継続的契約ですから、当事者間の信頼関係が極めて重要です。この信頼関係が損なわれてしまったときにはじめて解除を認めるというのが判例理論です。

このため、賃借人にある一定程度の契約違反があっても、信頼関係を破壊するに足りないと認められる程度である場合には、賃貸人からの契約解除が認められないことになります。

つまり、無断転貸された経緯や事情によっては、信頼関係が破壊されるとまでは言えない特段の事情があるとされ、解除が認められないこともあるということです。しかし、特に居住用ではない事業用物件では、この特段の事情が認められるケースというのは稀だとも言えます。」

 

以上のように、ケース・バイ・ケースと言えますが、まずは契約書の条項を確認して、契約違反にならないように十分に注意しましょう。

また、借地権者が居住用の建物を所有していて建て替えをする際に、新築の建物をその借地権者の子が建てる場合があると思います。このときに地主の承諾を得ずに子の所有建物が親の借地上に存することになってしまう事例もしばしば見受けられます。この場合は、まさしく賃貸人に承諾を得ることなく転貸をした状態になるのでNGです。このようなことにならないように、日頃から地主と借地権者とはコミュニケーションをしっかりとっておくことをお勧めします。

 

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