【事例】借地権付新築戸建の購入を検討しているが、注意することは?

 

借地権者になろうとしている人からのご相談

 

「建売(新築一戸建)住宅を購入しようと広告を見たり現地見学会に行ったりしています。先日、借地権付建売住宅の広告をみつけたのですが、周辺の同じような物件と比較して非常に割安な感じがしました。検討しようと思うのですが、注意すべきことを教えてください。」

 

現在は賃貸マンションにお住まいになっている方が、はじめて持ち家(いわゆる「建売住宅」)を探している中でのご質問でした。

所有権土地と借地、同じ「建売住宅」の購入ですが、取得する土地の権利や支払う費用の性質等については両者に大きく違いがあります。

 

それでは結論からお伝えしてまいります。

 

 

【借地権問題ドットコムの回答】

1.賃料を支払い土地を借りる権利を取得するか、土地の所有権を取得するかの大きな違いがあります。

2.購入時と居住してからで、負担する費用等に違いがあります。

3.借地の場合は、土地も建物も自由に処分することができません。

 

 

借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。

以下、各項目に補足する形で説明してまいります。

 

 

解説「1. 土地を借りる権利を取得するか所有権を取得するかの大きな違いがあります。」

建売住宅は土地が所有権のものと、借地権のものに分かれます。ただし、比率としては土地が所有権の建売住宅の方が圧倒的に多くあります。

借地権については①旧法(旧借地法)借地権②新法(借地借家法)の普通借地権③新法(借地借家法)の定期借地権が代表的な形態です。

所有権の土地の場合には特にことわることなく「新築(一)戸建」「建売住宅」と広告されますが、借地権の方は、その形態に応じて「借地権付建売住宅(旧借地法)」「普通借地権付建売住宅」「定期借地権付建売住宅」等というように表示されます。

借地権の種類や詳細については、広告の細かい文字の説明や契約関係書類まで十分に読み込んで理解することが大切です。

たとえば、「所有権の建売住宅」では、契約書は1つで土地と建物の売買を一体として行う形式になっています。一方、「借地権の建売住宅」の方は建物の売買と土地の借地権(ほとんどの場合は土地賃借権のこと)の売買となっていて、別途に土地所有者(地主)と土地賃貸借契約を締結する形式になっています。書類の名称は多少の違いがあるかもしれませんが、よく内容を確認するようにしてください。

 

解説「2. 購入時と居住してからで、負担する費用等に違いがあります。」

1)土地が所有権の建売住宅

①購入時

売買契約に従い、手付金・中間金・決済時金等というように何回かに分けて売買代金を支払うことが多いです。これらはあくまでも販売価格(土地代・建物代・建物消費税)を分割で支払っているわけですが、手付金には民法に定める手付としての役割があります。手付については、契約条項にその意味が記載されているはずなので、よく理解しましょう。

登記費用については、土地の所有権移転登記、建物表題登記所有権保存登記に関するものを負担することになります。

②保有期間中

土地と建物について、固定資産税都市計画税を支払う必要があります。

 

2)旧法(旧借地法)・新法(借地借家法)の普通借地権や定期借地権の建売住宅

①購入時

売買契約に従い、手付金・中間金・決済時金等というように何回かに分けて売買代金を支払うことが多いこと等は、上記1)の所有権土地の場合と同様です。違うのは販売価格の内訳が「土地保証金や権利金・建物代・建物消費税」となっていることです。所有権のときの土地代に代わって、保証金または権利金のいずれかを支払うという約定になっていることが多いのです。この保証金と権利金というのは性質が違っていて、いずれも土地賃貸借契約の際に賃借人(この場合は借地権の建売住宅の買主)が賃貸人に対して支払うものですが、基本的には保証金は将来返還されるのに対し、権利金は契約終了となっても返ってこないものです。この保証金や権利金については、地域によってもその意味合いが違っていたりしますので、契約書の条項をよく読むようにしてください。

登記費用については、当然のことながら土地の所有権移転登記に関するものがないものの、建物表題登記所有権保存登記については負担することになります。

②保有期間中

建物については、固定資産税都市計画税を負担する義務があります。

ただ、土地については借りているものなので、この固定資産税等は当然負担義務はなく、その代わり地代がかかります。

なお、その他にもその土地の状況に応じて契約条項を定めている場合があります。きちんと理解をしてから契約するようにしましょう。 

 

解説「3. 借地の場合は、土地も建物もすべて自由に処分できるものではありません。」

たとえば、下記のような制限が考えられます

1)抵当権設定登記

住宅ローンを利用すると、通常は借入先の金融機関が土地と建物に抵当権設定登記をしますが、土地は地主のものです。また、建物についても、地主の土地の上にあるわけですから、地主の承諾を得てからでないと建物にも抵当権設定登記ができないことがあります。もちろん、事前に借地権付建売住宅の売主(不動産業者)と地主が合意したうえで、金融機関の住宅ローンも準備をしていることもありますから、説明をよく聞いてみましょう。

2)売却の際

譲渡承諾料の支払いを求められることが多いです。おそらく借地権付建売住宅契約書等に記載してあるはずです。借地権価格の10%等と決められていることが多いようです。

3)更新の際

更新料の支払いを求められることが多いです。こちらは更地価格の3%等と決められていることが多いようです。なお、定期借地権の場合はもちろん更新はありません。

 

4)建て替えの際

建替承諾料の支払いを求められることがあります。

 

 

地域によって商慣習も違いますし、地理的に近い場所であっても事案によって少しずつ条件が違ったりしますから、個々の契約書等をよく読んで、わからないことは納得いくまで質問すること、また、地域の慣習については、専門家等にしっかりと確認することが大切です。

個別性が高く、ケースバイケースともいえますので、遠慮なくご相談ください。

 

 

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