借地権の競売

借地権が競売にかけられてしまう場合

 借地権者が、借地契約を締結した土地に建てた建物に抵当権を設定していた場合、その建物のローン返済が滞れば抵当権を実行され、ローンを組んでいた金融機関からその建物を競売にかけられてしまいます。このとき、建物だけでなくその借地権も付随して担保として扱われます。

 なお、抵当権を設定した際に債務を行う側(=借地権者)を「抵当権設定者」、債権を回収する側(=金融機関)を「抵当権者」と言います。

 また、建物自体に抵当権を設定していない場合でも、他の債務を滞納した場合にはその回収のために建物と借地権を差し押さえられ、競売にかけられる可能性もあります。

 競売は裁判所にて取り行われ、借地権と建物を最高金額で競落した人(=競落人)が次の借地権者の候補者となります。競落人はその後すぐに落札金額を抵当権設定者に支払いますが、そのほとんどは債務の返済にあてられます。

 最終的に抵当権設定者の手元にはなにも残らないということにならないよう、抵当権を設定した場合の返済にはくれぐれも注意が必要です。

競売を申し立てられたときは、任意売却すべき

 抵当権者が裁判所に抵当権の強制執行の申し立てを行うと、競売が行われる前に抵当権設定者にはその旨の通知がなされます。このとき、抵当権設定者はその借地権付きの建物に対して「任意売却」を行うことをお勧めします。

 この任意売却とは、抵当権を設定していた借地権付きの建物を自らの手で市場に売却することです。その場合、借地権付きの建物の適正な相場に近い金額での売却が可能になります。

 他方、競売による場合、通常市場における売買より低額になることが多いと言われています。このように、任意売却による方が、競売に比べ、より高値での売却が期待でき、債務の返済後に手元に金銭が残る可能性も考えられます。

 なお、任意売却をする際には事前に抵当権者の許可が必要なので注意しましょう。

 抵当権者としても、担保となっている建物や借地権が高値で売却された方がスムーズな返済を見越せるという利点があるため、ほとんどの場合は許可を得ることができます。

 なお、この場合、借地権付き建物の売り主は、借地権も譲渡することになるため、地主の承諾を得る必要があります。

 

借地権付きの建物を競落した際の注意点

 借地権付きの建物を競落した競落人は、自分が旧借地権者から借地権を譲渡される旨について、地主の承諾を得なければなりません。また、この際に発生する承諾料も、競売の場合は譲渡とは違い、旧借地権者ではなく、新たに借地権者となる競落人が支払う必要があります。

 もし地主の承諾が得られなかった場合には裁判所の許可を申し立てることも可能ですが、その場合は競落後2ヶ月以内に手続きを行うことが条件となっています。

 

 そのため競落人は、借地権付きの建物を競落するための費用だけでなく、地主に支払う承諾料(借地権価格の10%程度)や、裁判所に許可を申し立てる場合はその費用なども見越して競売を行う必要があります。

 また、これから説明する「先買権(介入権)」を地主が行使する場合などもあり、競落できたからといって必ずしも建物と借地権を買えるとは限らないのです。

 

競売は地主が土地を買い戻せるチャンス

 借地契約を締結した土地が競売にかけられることは、地主がその土地を買い戻して自分だけのものにすることができる機会のひとつです。

 借地契約は地主側から契約の解除や土地の買い戻しを申し立てることが非常に困難な契約のため、もし借地契約を終了させたいと地主が考えていた場合は、滅多にない好機と捉えられるでしょう。

 買い戻す方法としては、まず借地権付きの建物の競売に参加する方法があります。

 競売には地主も参加することができるため、それによって競落が成功すれば市場価格よりも安値で買い戻しが可能です。当然ですが競落の際の地主への承諾料も必要なく、その場で借地契約は終了します。

 また、もし競売の際に第三者に競落されてしまったとしても、それに対する承諾を求められた際に「先買権(介入権)」を行使することが可能です。

 この先買権(介入権)とは、借地権者が借地権の譲渡を希望した際に、第三者より優先して地主がその借地権を買うことができる権利です。競売は借地権の譲渡の方法のひとつであるため、この際にも地主は先買権を行使できます。

 地主が先買権を行使した場合、裁判所はその借地権の対価を定め、それを地主が借地権者に支払って譲渡を成立させる旨を双方に命じます。

 このときの対価の設定の仕方は一般的な市場での借地権価格を基準に考えられています。しかし、地主が購入する場合は借地権者が地主に支払う予定だった借地権価格の10%程度の承諾料の支払いが不要になり、その分の金額は借地権の対価から差し引かれて設定されます。

 そのため、市場よりは安い金額で地主は借地権を買い戻すことができるのです。 

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