借地権の譲渡(売却)と先買権(介入権)

借地権者は借地権を譲渡(売却)することができる

借地契約はその期間が長いため、契約期間中に借地権が不要になる可能性も十分に考えられます。例として、予定外の転勤が決まって引越しを余儀なくされた場合や、契約した借地権者が亡くなってその子供が相続した場合、経済状況の悪化により地代の支払いが困難になった場合などが挙げられます。

このとき、借地権者は借地権自体を第三者に譲渡(売却)して、借地権の代わりに収入を得ることが可能です。

譲渡には地主の承諾が必要

借地権を譲渡しようと思ったとき、もっとも重要なのは「地主の承諾を得る必要がある」という点です。

地主にとっては長い付き合いをする相手が変わるということになり、どのような人がどのような目的で土地を利用するのかを知りたいと考えるのは当然のことです。そのため、借地権者が譲渡を検討する際には譲渡の理由や譲渡をする予定の第三者について、地主が快くその承諾ができるように説明することが適切でしょう。

また、この際に借地権者は借地権価格の10%程度を借地権譲渡の承諾料として地主に支払う必要があります。この承諾料の支払いは、譲渡された側の新たな借地権者ではなく、譲渡する側の旧借地権者が行うのが原則です。

なお、借地権者が死亡した場合に相続人に引き継ぐ「相続」とは違い、借地権者が存命の場合には相続人にあたる人に引き渡す場合でも「譲渡」という扱いになります。そのため、原則として、地主の承諾や承諾料が必要となりますので注意しましょう。

万が一地主の承諾を得ずに譲渡すると、最悪の場合借地契約を解除される可能性があります。

地主の承諾が得られない場合

もし借地権譲渡の承諾が地主から得られない場合、地主に代わって裁判所が譲渡の許可を出すことがあります。このような、借地権に関わる問題を借地権者地主だけでは解決できず、裁判所を挟んで話し合いを行うことを「借地非訟」と言います。

借地権譲渡に関する借地非訟を行う場合には、借地上に建物が存在していることと、その借地権を譲渡する第三者が特定されていることが条件とされています。

借地非訟では、新たに借地権者になる人物の人柄や地主との関係などの個人的な問題よりも、客観的な事由を考慮して譲渡の許可をするか否かを裁判所が判断します。そのため、例えば譲渡を予定している相手が反社会的勢力の人物であることや、毎月の地代を払いきれないような経済状況の人物でなければ裁判所の許可は得られる可能性が高いでしょう。

なお、借地非訟において譲渡の許可を得た場合でも、裁判所が定めた承諾料を地主に対して支払う必要があります。

借地権譲渡の申し出があった場合、地主は借地権を買い戻すことができる

借地権者が第三者への譲渡を試みて借地非訟を行った場合、地主はそのタイミングで「先買権(介入権)」を行使することが可能です。

この先買権(介入権)とは、借地権者が借地権の譲渡を希望した際に、第三者より優先して地主がその借地権を買うことができる権利です。

地主が先買権を行使した場合、裁判所はその借地権の対価を定め、それを地主借地権者に支払って譲渡を成立させる旨を双方に命じます。

このとき、借地権の対価は第三者に譲渡する際の金額を基本に設定されますが、借地権者地主に支払う予定だった、借地権価格の10%程度の承諾料の支払いが不要になるため、その分の金額は借地権の対価から差し引かれて地主に請求がなされます。

つまり、借地権者が借地権譲渡を申し出た場合、地主は第三者よりも10%程度減の金額で借地権を買い戻すことができるのです。

さらに、それまでの借地契約の中で借地権者地主に対して地代の滞納や更新料の支払いを行っていなかった場合等、全ての経緯を考慮して地主は借地権の対価の交渉が可能です。

借地契約は地主側からの解除や買い戻しが難しいとされているため、もし地主が土地を買い戻したいと考えていた場合や、見ず知らずの第三者と借地契約を締結することを避けたいと考えていた場合には先買権の行使は非常に有効な手段と考えられるでしょう。

また、借地非訟を行うには多大な時間、労力、何よりも費用が発生します。その上、借地権譲渡に関する借地非訟において地主が先買権を行使した場合は、概ね地主側の主張が優先されるのが現状です。

さらに、借地非訟で譲渡の許可を得られたとしても、その期間で借地権の譲渡を予定していた第三者の状況が変わり、借地権を譲り受ける意思がなくなってしまうという可能性も十分に考えられます。

そのため、借地権者が借地権譲渡に関する承諾を地主から得られず、地主が借地権の買い戻しを検討している場合は、借地非訟を行わずに双方の合意によって売買を行うことが借地権者にとっても賢明な判断とされています。

タップで電話がかかります

  • TEL0120-12-3456
  • アポイント申込み
  • 借地権・底地の買取査定サービス
  • 借地権を活用したアパート経営
  • 借地権付きの物件を購入したい
  • 借地権を取り戻したい
  • 承諾料・更新料の相場
  • 底地を買いたい
  • 借地権が競売になったら
  • プロが教える借地権コラム