借地法(旧法)と借地借家法(新法)の違いを解説!

旧法の借地法(以下「旧借地法」という)と現行法である借地借家法の違いについてまとめました。

 

旧借地法ができた経緯

旧借地法は借地権者を保護する目的で生まれました。

旧借地法が制定される以前は、借地において発生する問題については民法が適用されていました。

民法においては、売買によって得られる権利は賃貸借によって得られる権利に比べて強く(売買は賃貸借を破る)、仮に地主が底地を第三者に売却した場合は借地権は無効になると判断されていました。

これによって、借地契約中に借地上に建物を所有している借地権者であったとしても、地主が底地を第三者に売却した場合には土地を出ていなかければならず、借地権者保護の観点から問題となっていました。

この状況を踏まえ、明治42年に「建物保護ニ関スル法律」が施行され、借地上にある建物でも登記をすれば土地の売買に対して借地権を対抗できることが定められました。これによって、借地権者は借地の権利と自らの建物を守ることができるようになりました。

更に、大正10年に「借地法(旧法)」と「借家法(旧法)」が施行され、借地権者の権利は更に守られることになりました。特筆すべき点として、借地権者が借地契約の更新を望んだ場合に半永久的に借地契約を継続することができる(自動更新の原則)ことが挙げられます。

 

「旧借地法」と「新借地借家法」の違い

旧借地法が制定されたことによって、地主にとって「土地は貸したら二度と返ってこないもの」という認識が浸透していきました。旧借地法により地主が土地を貸すリスクが高すぎると判断される状況となったため、地主は土地の賃貸に踏み切ることができず、有効利用されることのない土地が増えていくことになりました。

この状況を回避するべく、平成4年8月1日に「借地法(旧借地法)」「借家法(旧借家法)」「建物保護に関する法律」の3つを廃止し、それに代わって「借地借家法」が施行されることになりました。

借地借家法への転換による大きな違いのひとつは、「定期借地権」ができたことです。
それまで借地契約には期間の定めのない借地権しか存在しなく、前述の通り契約期間を満了しても自動的に更新がなされることになりました。借地契約の締結時に「不更新の合意」を特約として定める方法もあったのですが、借地権者に対して不利特約は、原則として裁判では無効と判断されるため、決して有効な方法ではありませんでした。

そのような状況下において「定期借地権」が制定されました。これによって、地主は借地期間満了時に必ず土地を取り戻すことができるようになったのです。このお陰で、土地所有者にとっては土地を有効に利用する選択肢が増え土地の活性化へと繋がりました。

そのほか、旧借地法では借地上に堅固な建物を建てた場合、その最初の契約期間を60年と定めており、その契約期間中に建物が朽廃などの理由で無くなった場合でもその契約は続行され、新たに建物を建て直すことができました。

これに関して、新借地借家法では借地権者の過剰な保護に対して見直しが行われました。たとえば、堅固・非堅固に関わらず契約期間を30年にし、1度目の更新以降に地主の承諾を得ずに建物を建替した場合、地主は契約の解除を申し入れることができるようになったのです。

 

表で比較する旧借地法と借地借家法

 

※堅固建物とは、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)・鉄筋コンクリート造(RC)・重量鉄骨造等を指し、非堅固とは、木造・軽量鉄骨造等を指す。

 

参考になれば幸いです。

 

 

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