【解説】定期借地権付分譲マンションのつくば方式とは?

「つくば方式とはどのようなマンションなのでしょう?」

 

先日、「つくば方式の分譲マンションに竣工時から住んで25年くらいになる。今後どうしたらよいか?」とつくば方式マンションの所有者の方から相談を受けました。

また、中古マンションを探している方から「相場よりも割安に思えるマンションがあったが、定期借地権付マンションだった。詳しく見てみるとつくば方式とのことだったがどういうものか?」という問い合わせがありました。

そこで、定期借地権付分譲マンションのつくば方式について触れさせていただきます。

この「つくば方式」という言葉はスケルトン定借普及センターが商標登録しています。ここではごく基本的な事項だけ記載いたしますが、詳細は個々のマンション毎に異なると思われますので、ご購入検討の際には必ずご自身でご確認ください。

 

【つくば方式とは】

1.なぜ、第1号がつくば方式と呼ばれているか?

2.つくば方式の基本的な内容は?

以下、各項目ごとに説明してまいります。

 

解説「1. なぜ、第1号がつくば方式と呼ばれているか?」

この方式の第1号マンションが茨城県つくば市で分譲されたために「つくば方式」と名付けられたそうです。 

 

解説「2. つくば方式の基本的な内容は?

1)基本的には建物譲渡特約付定期借地権マンションです。

2)建物はコーポラティブ式のマンションです。建設にあたり、地主も含め

  区分所有者となる人を募集して、組合をつくります。区分所有者は借地権者

  となります。

3)建物は主要構造部(スケルトン)と内装・設備(インフィル)に分けて考えます。

  主要構造部は共有であり共同で建設発注します。内装・設備は専有部分

  ですので各区分所有者が個々に発注することになります。

4)竣工後は、借地期間をたとえば30年とし、借地権者=区分所有者は地代を

  地主に支払います。

5)上記の借地期間終了後に、地主は建物の主要構造部を買い取ります。

6)この買取価格は主要構造部の再調達価格の4割と当初から定めておきます。

7)このとき旧借地権者は当該住戸に継続して居住することができます。つまり、

  旧地主は家主の立場となり、旧借地権者(区分所有者)は借家人となるのです。

8)建物の主要構造部の譲渡代金を家主に預託し、借家期間中の家賃と相殺

  します。

9)この借家契約期間は20年~30年ですが、当初の借地権設定契約時に定めて

  おきます。

10)内装・設備は借家人のもののままなので、借家人は自由に室内のリフォーム

  をすることができますが、その反面、修繕費は借家人が負担する必要が

  あります。

11)この借家期間終了後は、借家人は内装部分を撤去して退去をすることに

  なります。ただし、継続して居住したい場合には、一般の建物賃貸借契約

  に移行することができます。

12)上記の5)で地主が主要構造部の買い取りをできなかった場合には、当初の

  50年~60年後の期間満了まで一般定期借地権として存続するとしています。

13)建物譲渡特約付定期借地権マンションは、途中で売却することができます

  が、このつくば方式では、特約で地主が優先的に買い受けることができる

  とし、地主が買い取らない場合には第三者に譲渡できるとしています。

 

以上、簡単に記しましたが、実際にこのようなマンションの売買を検討される

場合には、分譲時の契約関係書類等、その仕組みを説明した書類を手に入れて

理解をされることをお勧めします。

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