【事例】地主より地代の値上げを打診された

借地権者からのご相談

「地代の値上げの要求が地主よりありました。どのように対応すれば良いのでしょうか。」

 

 

このような問い合わせは、比較的メジャーな問い合わせです。

以前受けたこちらのご相談について、実際にした回答を紹介いたします。

 

結論からお伝えして参ります。

 

【借地権問題ドットコムの回答】

1.賃貸借契約書の条文を確認してみましょう

2.借地権者が合意しなければ、地主が地代を増額するのはとても困難

3.新しい地代に納得できなければ、今まで通りの金額を支払い続けましょう

借地権問題ドットコムでは、上記のように回答させていただきました。

以下、各項目を説明して参ります。

 

解説「1.賃貸借契約書の条文を確認してみましょう」

 

契約者間の取り決めは、通常契約書(賃貸借契約書)に記述します。借地権についても同様で、基本的にまず契約書を確認することが大切です。契約書を見てみると、地代の増減について記述している箇所があるかもしれません。

 

このケースでは、賃貸借契約書に地代の増減についての記載があり、その内容は一般的なもので、下記に説明する内容に近いものでした。

 

借地借家法では、当事者は「地代等の増減について請求をすることができる」権利(第11条、地代等増減請求権)が認められています。つまり、地主は増額請求をすることができますし、借地権者もまた減額請求をすることができます。増減請求をする条件として、土地価格の変動、経済事情の変動、固定資産税等の大きな変動、近隣の地代相場と比較して大きくかけ離れている等があげられます。

 

契約書に上記記述がありましたので、地主が根拠をもって地代増額の要求をしてきましたら、それに応じる必要があります。

 

なお、今回のケースでは該当しませんでしたが、「地代等を増額しない旨の特約」が定められている場合でも、契約を定めた時点から一定期間を経過した場合は、増額請求をすることは可能です。

 

その根拠は、旧借地法第12条(地代・借賃増減額請求権)1項に「地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ」とある通り、旧借地法では「一定の期間」についてのみ、増減額請求に関する特約を認めています。

 

解説「2.借地権者が合意しなければ、地主が地代を増額するのはとても困難」

 

では、地主の言う根拠は納得できるものなのかを確認しましょう。このケースでは、地主が値上げの具体的な根拠を出してきませんでしたので、借地権者である相談者には具体的な根拠を聞いてみてくださいと回答しました。

 

このケースにおいては、地主からの返答はなく、そのまま値上げの話は立ち消えになってしまいました。

 

単に運が良かっただけかもしれませんが、根拠を理解しない限り判断はできませんので、当然の返信内容だと考えます。また、根拠を提示してもらい、その内容に納得がいけば承諾をするのが妥当だと思います。

 

もし、仮に承諾をしないとすると、裁判にまで発展する場合も考えられます。裁判になるばすぐ結論が得られるという訳でもなく、提携している弁護士が言うに、半年から数年の時間がかかることが多そうですので地主が負担することになる裁判費用も、重くのしかかってきます。

 

そういう状況から、余程金額の大きな契約でもない限り、経済合理性の観点から裁判にまで持ち込んで決着を付けたいと考える地主は少ないのではないかと思われます。

 

増額交渉も減額交渉も、双方が納得した上で合意すれば問題ありません。しかし合意に至らない場合、客観的な材料を揃えた上で裁判所に申し立てをして認めてもらう必要があるため、それなりに労力が必要になります。

 

解説「3.新しい地代に納得できなければ、今まで通りの金額を支払い続けましょう」

 

もし仮に裁判になったとしても、悪いことをしている訳ではありませんので、通常通り地代をお支払いしながら、結論を待つというスタンスでも良いかと思います。

 

地代の増額によって負担する金銭が多くなるようであれば、こちらも弁護士や不動産鑑定士を雇うことで対策を練ることも可能です。そこまでする必要性がなければ、裁判にて自らの主張を答弁し、費用を掛けずに進めることも一案です。

 

その際に大切なことは、決して滞納をしないことです。どのような理由であれ、滞納したという事実が残らないように気を付けてください。仮に地主が受け取りを拒むのであれば、受領拒否を理由に法務局に地代を供託することもできます。

 

借地借家法は、賃借人に有利にできている法律ですので、裁判を経て法外な地代に増額されることは現実的ではありません。

 

相談者にはこのように説明させていただいたところ、安心していただけたようでした。

 

地代の値上げに対するご相談の紹介でした。

参考になれば幸いです。

 

 

 

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