【事例】借地権を買ってアパートを建てたいときの注意点

「借地権を取得してアパートを建築したいと考えている方のために、その注意点を挙げてみます」

 

会社員の方がアパート経営に乗り出すことも多くなりました。地主のアパート経営の場合には既に所有している土地に建設すればよいわけですが、土地を持っていない会社員がアパート経営を始める場合には、中古または新築のアパートを購入するか、土地を取得してその上にアパートを建築することになります。

この場合、土地価格が安いほど投下資本が減り利回りが高くなるわけですから、同じ場所の土地でも所有権と借地権があった場合を比較をすると、借地権の方が価格が安く、よって利回りが高くなるわけです。

そこで、借地権を買ってアパートを建てたいという需要が出てくるわけです。

ここでは、アパート建設用地として借地権を取得するときの注意点を挙げてみたいと思います。

 

 

【借地権を買ってアパートを建てたいときのチェックポイント】

1.資金手当てについて事前に金融機関と協議して準備しましょう。

2.建物建設業者についても事前に候補を見つけておきましょう。

3.借地権購入の前に売主や仲介会社を通じて地主と協議を重ね、

 アパート建築の同意を得て借地契約条件を決めましょう。

 

以下、項目ごとに説明してまいります。

 

 

解説「1. 資金手当てについて事前に金融機関と協議して準備しましょう。」

1)借地権を買う資金と、借地上に建てるアパート建設資金を準備する必要があります。

2)まずは「借地権を購入してその借地上にアパートを建設したい」という旨を告げた上で金融機関に相談をしましょう。手続きや必要書類、融資額等、所有権の物件とは条件が異なります。金融機関によっては、融資不可と言われることもあるかもしれません。

3)ご自身で金融機関を探すことも大切ですが、アパート建設業者や借地権売買の仲介会社から紹介してもらうことも有力な手段です。公的な融資制度が使える可能性もありますので相談してみましょう。 

 

 

解説「2. 建物建設会社についても事前に候補を見つけておきましょう。」

1)「これから借地を探し、その借地上にアパートを建設したい」ということを最初に建設会社に告げましょう。会社によって対応が違うと思いますが、既に所有している土地に建設してもらうときとは手続きが大きく異なります。建設会社によってはそもそも「借地上に建設する工事はお断り」ということもあります。

2)竣工・入居後の建物管理・賃貸管理の内容やその費用についての説明を受けましょう。

3)建物のアフターメンテナンス関係の説明をしっかり受けましょう。建設をしてもらったら、その後数十年にわたってお付き合いをすることになります。その面でも、どこの建設会社に発注するかはとても重要です。

 

 

解説「3. 借地権購入の前に売主や仲介会社を通じて地主と協議を重ね、アパート建築の同意を得て借地契約条件を決めましょう。」

1)「既存建物解体⇒アパート新築」について、借地権売買契約前に地主の同意を得ましょう。既存建物が借地人の自宅だった場合、自宅から収益物件へと借地目的が代わります。その同意をもらいましょう。

2)建物の構造が変わる場合、その承諾をもらいましょう。木造戸建⇒木造アパートなら構造変更についての承諾は不要と思われます。これが鉄筋コンクリート造に変わるとなると承諾は必要でしょう。もしこれが、軽量鉄骨造への変更だとしたらどうでしょうか?地主と協議をして、しっかりと書面に残すことが大切です。

3)借地についての資料をもらい、現地もしっかりと確認しましょう。もちろん建築についての法規制は難しいので、建設会社に詳細調査と設計を依頼しましょう。満足のいく建築プランが提示されるのならば、契約をしましょう。

【借地と借地権に関するチェックポイントの例】

・土地の形、道路間口の寸法、面積の確認。

・借地は1筆か?地積測量図はあるか?契約書類の土地面積の根拠は?

・借地に境界杭はあるか?

・接道は公道か私道か?道路幅員は(1cm単位で)?

・借地権の種類、残存期間、月額賃料等の確認。

・建替承諾料、譲渡承諾料の有無・金額等の確認。

地主と賃料振込先名義、土地登記事項証明書の所有者は同一か?

・登記事項証明書により差押登記、抵当権設定登記の有無等の確認。

・その他・・・

 

上記にチェックポイントの例を挙げてみましたが、これらを調べていると新たな疑問が出てきたり、ケースバイケースで非常に難しいと思います。

どうぞお気軽に私どもにご相談ください。

 

 

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