プロが教える借地権コラム

借地権者が建て替えをしたい場合の地主の承諾の取り方 　借地権者がその借地上に所有する建物の建て替えをすることは、借地借家法や民法での決まりはなく、本来は自由に建て替えが可能です。 　しかし、借地契約を締結する際に、地主側がその借地上の建物の建て替えや増改築を禁止又は制限する「増改築禁止特約」を設けることは有効とされています。 　そのため、締結した契約内容に増改築禁止特約が記載されている場合は、借地上の建物を建て替える際には地主の承諾が必要となります。また、多くの場合地主の承諾を取るのにあたって承諾料の請求がなされます。   　建物の建て替えに際して地主の承諾を受けたい場合には、建築を […]

 

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遺言は「公正証書」で作成する 　底地・借地に関わらず、権利者が生前に遺言書を作成していれば、相続についてはその遺言書に基づき執り行われます。 　遺言書には大別して「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の2種類があり、遺言者が自分一人で作成したものを「自筆証書遺言」、公証役場にて公証人と共に作成したものを「公正証書遺言」と言います。   　自筆証書遺言の場合、遺言者が亡くなった後に遺言書を未開封のまま家庭裁判所に提出し、相続人立会いの元で遺言書の内容を確認する「検認手続き」を行わなければなりません。 　この場合、遺言者の法定相続人全員に知らせる必要があり、遺言の内容に偏りがあるとトラブルに […]

 

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　借地権、もしくは底地を売却しようとした際に、その相手が第三者の場合はその評価方法などに関係なく、その価格自体が双方にとって折り合いがつけば売買契約は成立します。そのため、鑑定評価書が必要になることはほとんどありません。　   　しかし、地主が借地権を買ったり、借地権者が底地を買ったりするような場合には、一方の価格を出すことはもう一方の借地権・底地権の価格も必然的に算出されてしまう場合もあることや、所有権になることにより担保価値が上がる、流通性が高まるといった「買い取ることによるメリット」の部分にも価格が発生する可能性があるという意味も含まれます。また、支払っている地代やそれまでの関 […]

 

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借地権付きの建物を買取る場合の注意点 　自分が購入しようとした物件が、借地契約を締結された土地に建っている場合、「その建物のみ」を買取ることはできません。必然的にその土地の「借地権」も同時に買取るということになります。 　では、自分と借地権者との間で建物売買契約を結べば、付随して自分と地主との借地契約を同時に締結できることになるかというとそうではありません。建物売買契約を締結する際には、底地の利用権たる借地権の取得が必須になるので、必ず地主との間で借地権譲渡契約を同時に締結する必要があります。この２つの契約を結ぶことで自分が新たにその土地の「借地権者」となるのです。   　そのため、 […]

 

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貸地の売却は難しい 　貸地（以下は通称である底地とする）を売却したいと考えている場合、その底地の買取先として最も有力なのは、その底地を利用している借地権者です。 　逆に考えると、他の人が借地契約を締結したままの状態で底地を購入したとしても、自分の思う通りに土地を活用することができません。そのため、基本的に借地権者以外は底地を買うメリットがほとんどないというのが正直なところです。   　しかし、当の借地権者としても、安い地代で土地を活用できる借地権にメリットを感じている場合は、売却に対して簡単には応じない可能性も十分に考えられます。 　このような場合に、自分で借地権者との交渉を行うこと […]

 

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